裁判要旨
享有建筑物区分所有权的业主，擅自在公共区域所建附属设施的行为，侵占了全体业主的共有所有权。物业管理企业有权要求其拆除违法设施，恢复原状。
■案情
陕西名苑物业管理有限公司（以下简称名苑公司）受开发商西安乾潮物业开发有限公司（以下简称乾潮公司）委托，对“都市名苑”小区进行前期物业管理，并取得相关审批机关的许可，实际对该小区提供物业管理服务。2002年11月14日，杨雷倩与乾潮公司签订两份商品房买卖合同，约定购买乾潮公司开发的住宅添福阁C单元1层101号、102号房屋两套。杨雷倩于11月29日办理入住手续时预交了6个月物业管理费用，并交纳装修押后开始进行装修。装修中，杨雷倩将两间房屋后阳台沿防水渠装置整面防护网，并在防护网中间安装两扇大门。该防护网覆盖了两间房屋阳台之间的公共空间。杨雷倩在该空间上搭设顶棚，形成独立区域。
名苑公司作为原告诉至法院，要求被告杨雷倩拆除违章设置的防护网和违章搭建的附属物，封闭私自开设的后门，恢复建筑物原状。
■裁判
陕西省西安市莲湖区人民法院一审认为：被告杨雷倩在装修时所设置的房屋后面阳台外的防护网，不仅改变了房屋外墙外观，且已侵占了小区公共空间。原告作为小区物业公司，有对小区公共房屋部位的维护权利，其要求被告拆除所设立的防护网及附属搭建物，并恢复原状理由正当，本院依法予以支持。遂依据我国民法通则第一百零六条，《物业管理条例》第二条、第七条第二项之规定，判决被告将其设置的添福阁C座101、102号房屋后面的防护网及其搭建的附属物拆除，并恢复房屋外观原状。
宣判后，被告杨雷倩不服上诉。
西安市中级法院二审查明，杨雷倩在添福阁C座101房以东沿防水渠搭建防护网，而在101、102号房屋内紧贴窗户安装防护网。认为：杨雷倩作为该小区房屋业主，为居住安全，贴窗安装防护网并不影响小区的管理和其他住户正常生活。但其在101和102号房屋南阳台之间沿防水渠安置防护网和在101号房屋以东沿防水渠搭建防护网，占用了公共区域，给小区管理造成妨碍，该防护网应予拆除。改判杨雷倩将其居住的添福阁C座1层101、102号房屋南阳台之间及101号房屋以东沿防水渠搭建的防护网予以拆除，并恢复房屋外观原状。
■评析
一、屋主安装防护网是否侵权，在法律方面应严格予以区分。其在专有部分所建附属设施应予保护；其在公共区域所建附属设施，侵占了全体业主的利益，应予拆除。
楼房等建筑物所有权构成，通常应区分为专有部分所有权和共有部分所有权。建筑物区分所有人对专有部分的所有权简称专有所有权，是指区分所有权人对独自专门使用的建筑空间所拥有的所有权。专有部分所有权有两个明显的特点，一是构造上的独立性（通常指四壁具有确定的遮蔽性）；二是利用上的独立性。建筑物区分所有人对共有部分的共有所有权，是指区分所有权人依据法律、合同或区分所有人之间规约的规定，对建筑物的共用部分所享有的占有、使用、收益的权利。物业管理企业所管理的是建筑物区分所有的共有部分。本案中，被告杨雷倩紧贴窗户安装的防护网是其专有所有权的实现，并未侵占建筑物的共用部分，亦不影响其他业主的生活，法律应予保护，不应拆除。一审未对被告杨雷倩所搭建的防护网进行适当的区分，就判令被告杨雷倩全部拆除，显属失当。二审在查明事实的基础上，对被告杨雷倩所建防护网进行了必要的区分，认为其在101和102号房屋南阳台之间沿防水渠装置防护网和在101号房屋以东沿防水渠装置的防护网侵占公共区域，侵占了其他共有人的权利，判决被告杨雷倩拆除其在公共区域的装置是正确的。 | 
