[案情]甲系一房地产公司，在广场旁建一“品字型”房屋共4间（见下图，拟为1号、2号、3号、4号）。2004年5月甲公司将2、3、4号三间房屋卖予乙，并在合同中约定：乙同时有1号屋顶的使用权。
乙购买后用之做生意(包括使用1号屋顶)。2005年2月甲公司将1号卖予丙，并在合同中约定：丙有1号间屋顶的使用权。乙、丙对其所购房屋均办理了产权证。丙购房后，对乙使用其屋顶向甲公司表示异议，甲公司遂阻止乙继续使用。乙以房屋买卖合同向法院起诉甲，请求确认其对1号屋顶享有使用权。甲辩称“屋顶使用权应归丙所有”。丙知悉后，以有独立请求权的第三人申请参加诉讼。
↑ ↑
楼 楼
梯 梯
本案在讨论中，有以下几种观点：
第一种观点认为，应当支持原告乙的诉讼请求。因为乙与丙都向甲公司购买房屋，但乙购买在前。出卖时，甲对 1号屋顶享有所有权，系有权处分，故甲、乙签订的买卖合同有效。甲公司既已将 1号屋顶的使用权卖给乙，则无权再将其卖给丙，故甲又将1号屋顶的使用权卖给丙的行为系无权处分。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。” 则甲、丙之间关于1号屋顶使用权的约定当属无效，法院应当支持原告乙的诉讼请求。
第二种观点认为，应驳回原告乙的诉讼请求并判决1号屋顶的使用权归第三人丙所有。因为乙购买甲的房屋时，双方签订的合同特别约定“1号房屋屋顶露台由乙使用”，故乙与甲之间形成一种债权债务关系。当甲享有其房屋所有权时，双方依据约定保持债的关系，符合法律规定。当甲所有的1号房屋所有权移转于丙时，该房屋的屋顶既有物权又有债权，二者发生冲突。根据物权优于债权的原则，乙与甲约定的债权债务关系应当终止，乙无偿使用他人所有的屋顶露台之权利即应丧失。如果乙未与新的房屋产权人丙达成合意，就不得再使用本案争议屋顶之露台。因此，本案所涉屋顶露台的使用权应归属于该屋新的产权人丙。
第三种观点认为，应裁定驳回原告乙的起诉，丙也不能作为有独立请求权的第三人参加诉讼。理由是：
1.甲并非与乙争夺1号屋顶使用权的适格主体。本案纠纷产生的根本原因在于甲公司把1号屋顶的使用权许诺给乙，后又给丙，致乙、丙的利益发生冲突。但事实上与乙争夺1号屋顶使用权的是丙而非甲，可乙的矛头并未指向与其利益对立的丙，却只起诉肇事者开发商甲公司，且主张的是确权之诉而非违约之诉。如乙依据与开发商甲公司签订的房屋买卖合同起诉甲公司违约，根据合同的相对性原理，乙的诉讼完全正确,但乙以确权之诉起诉甲公司则存在问题。所谓确权之诉，是指两个或两个以上的主体对同一物主张同一个权利，而由法院予以裁决。本案中，开发商甲公司将房屋卖出后，其对1号房屋已无任何权利，自然对1号房的屋顶也无使用权，其使用权只能属于乙或丙，乙与丙才是争夺1号屋顶使用权的当事人，甲在庭审中也辩称“屋顶使用权应归丙所有”，故甲不是与乙争夺1号屋顶使用权的适格主体。因此，原告乙起诉的被告不适当，应裁定驳回起诉。
| 
