一、物权登记的概念与性质
物权登记的含义在我国法学界是颇有争议的,这中间的分歧主要涉及到物权登记究竟是一种事实还是一种行为,究竟是属于公法范畴还是属于私法范畴。因此,要界定物权登记的概念,首先应当厘清其性质。
 
      (一)事实还是行为
 
      对于物权登记概念的界定大致分三种:[1]第一种观点是事实说,如有学者认为不动产登记是“经权利人申请,国家有关登记部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的事实”。[2]《日本不动产登记法》也采取了这种观点,其第1条规定:“登记,为不动产的标示或如下所列的不动产权利的设定、保存、转移、变更、处分限制或消灭时所为的记载。”既然登记是一种记载,则当然是事实状态了。第二种观点是行为说,如我国台湾学者温丰文先生认为登记是指“将土地及建筑改良物的所有权与他项权利的取得、转让、变更、丧失,依法定程序,登载于地政机关所掌管的登记簿册上的行为”。[3]而另一位台湾学者孟光宇先生也认为“土地登记者,乃国家依照法定程序,将所辖境内之公、私有土地(包括定着物在内)之标示及权利关系,登载于国家所置登记簿之上,用以加强政府的管理,并保障人民权利之行为也”。[4]第三种观点是双重说,即既承认登记是事实,也承认登记是一种行为。如有学者认为登记“指经当事人申请国家专门机关将物权变动的事实记载在国家设计的专门簿册上的事实或行为”。[5]
 
      笔者认为,第三种观点比较合理。实际上,登记从不同的层面看,有不同的性质。当事人申请登记,登记机关审查并将有关事项记载于登记簿,这一系列的程序中,当然有人的行为。而对于物权来说,只有登记或者未登记、具有什么类型的登记这些状态的存在,因此,登记也是一种事实。德国学者认为德国法上不动产登记的概念包含了两重意思:“一是不动产登记机关依法定程序所进行的记录与涂销的活动;二是已经记录,或者未记录的事实状态。”[6]这实际上就是对于登记双重性质的描述。
 
      从我国《物权法》的规定来看,尽管并没有对登记下一个明确的定义,但是第11条、12条和13条着重规定了登记的申请和审查行为,明显是行为说的体现,而第14条、16条和17条则从登记簿的角度规定登记的效力,则显然是事实说的体现。值得注意的是,由于《物权法》更关注登记对于物权变动的影响,因此理所当然要侧重于登记的事实性。从这个角度说,如果限定在《物权法》上登记的范围内,事实说是很有道理的。不过,我国现在还没有一部统一的不动产登记法,《土地登记规则》和《城市房屋权属登记管理办法》尽管分别在1995年和2001年进行了修订,但仍然存在一定的不完善,尤其当《物权法》确立起不动产统一登记制度后(物权法第10条),这两部法律分歧的解决就更为重要。因此登记程序的一些内容需要在物权法中有所涉及。这也是为什么我国《物权法》不同于德国民法典中的物权编,将不动产登记作为一节详加规定的原因了。[7]所以,即使登记仅仅指物权法上的登记,在我国现行法律体系下,仍然应当采用双重说的观点。实际上,登记的事实性侧重于反映登记实体性的一面,而行为性则侧重于反映登记程序性的一面,这二者对于登记的完整来说是必不可少的。
 
      (二)公法性还是私法性
 
      《物权法》的设计尽管满足了国情的部分需要,也会带来一定的问题,其中之一就是学者们对于登记的公法性与私法性的争论。既然登记不仅仅是事实状态,还是当事人和登记机关的行为,而我国的登记机关又是行政机关,那么登记到底是一个公法行为还是一个私法行为,抑或是一个混合行为呢?