我国物权法同样承认登记的推定效力。不动产登记簿是物权归属和内容的根据(《物权法》第16条),除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准(《物权法》第17条)。对这一规定,同样应当做以上理解。
(二)不动产善意取得
《德国民法典》第892条和第893条的规定构成了完整的不动产善意取得制度。[26]不动产善意取得制度也是登记公信力的体现,并且是最核心的体现。在具体论述这个问题之前,首先要比较一下推定力和善意取得。实际上,推定力和善意取得的思想源流是一致的,即强调登记的确定性以维护交易安全。不过,二者也存在一定的区别。具体说来,就是推定力是假定登记簿上的记载是正确的,这种假定可以推翻,而公信力则是假定登记簿上的记载是不正确的,而承认善意取得,使得这种不正确的权利表象得到承认。公信力更多地涉及到信赖登记簿的第三人保护问题。
我国《物权法》第106条规定了不动产的善意取得。因此,尽管在《物权法》第16条中仅仅规定“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”,而没有明确地规定物权登记的公信力,但结合善意取得制度,应当解释为这一条实际上确定了登记的公信力。下面,笔者主要谈谈我国物权法中不动产的善意取得。根据第106条,不动产善意取得要符合以下要件[27]:
第一,不动产的实际权利状态与登记簿上记载的权利状态不符。这是存在不动产无权处分行为的隐含条件。第二,受让人是通过法律行为的方式获得被处分的物权。因此,非基于法律行为之取得不动产物权,如继承,不能适用善意取得。而且此种行为必须具有交易性,即出让人和受让人不具有法律上的同一性和经济上的同一性。[28]法律上同一的情况如出让人和受让人合并,经济上同一的情况如一人公司的股东与公司之间交易。第三,受让人在受让不动产时是善意的。这里的善意指的是第三人不知道登记不正确,鉴于官方编制的登记簿具有很高的可信度,仅在实际知道时才排除(nurbeipositiverKenntnisausgeschlossen)善意取得,重大疏忽并不排除善意取得,如果受让人在必定知情的情形下,没有可以原谅的原因而视而不见,则与实际知情相同。[29]因此,在有异议登记的情况下,由于其具有警示作用,第三人不得主张其不知道登记不正确,从而阻止了善意取得的发生。事实上,这里的“善意”与前面所论述的登记推定力有很大的关系。如谢在全先生认为,信赖登记者,推定为善意无过失,反之,就登记内容不加以调查,纵属善意,亦推定其有过失。盖自登记推定力,应可进一步衍生上述附随效力也。[30]
此种观点堪值赞同。另外,应当强调的是,受让人是在受让时善意,不包括在取得不动产物权后得知登记不正确的情况。第四,以合理的价格转让。这里的合理价格一般指的是在市场价格上下一定范围内的价格。实际上,价格是否合理,有时可以作为判断受让人是否善意的一个辅助依据。第五,按照法律规定已经进行了登记。这是公示的要求,也是对原权利人的一种保护。
当然,除了不动产所有权善意取得之外,不动产用益物权也是可以善意取得的,有学者称之为“准善意取得”。[31]由于我国实行土地国有政策,土地上的用益物权如建设用地使用权就承担起了土地流转的功能,因此承认不动产用益物权的善意取得对于我国的土地流转是很有意义的。这里就涉及到善意取得的客体问题。有学者认为,善意取得受保护的范围,计有三种:某种登记权利之存在;登记权利之不存在;限制登记之不存在。至于登记簿所载土地的面积、形状、当事人年龄等登记,均不在保护范畴之内。[32]
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