《物权法》中规定的宅基地使用权和地役权的登记制度是比较特殊的,即无需进行设立登记,但是已经登记的权利在变更、转让或消灭时,应当及时办理登记。有学者认为,这是由于我国幅员辽阔,地区差异巨大,因此造成有些地区建立了较完善的登记制度,而另一些地区则没有,因此,对于那些已经建立了登记制度的地区,在权利变动时,当然要求及时办理登记。[51]这是从地区差异的角度分析,有一定的道理,不过笔者认为,这个问题还是以宅基地和地役权分开讨论为妥。首先,就宅基地而言,从登记必要性问题上分析似乎更为合适。实际上,如果宅基地使用权没有发生流转,其设定登记是没有意义的。以我国现有宅基地审批制度,即使在取得宅基地后不登记,也不会发生权属不明的情况。一户一宅,而且有面积限制,还必须经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准。[52]在如此多的限制下,再加上农村是熟人社会,很难发生权属纠纷,是否登记并不重要。而现行政策对宅基地流转的严格限制也使得初始登记非为必要[53]。所以,《物权法》规定宅基地无需设立登记是很有道理的。到了流转的时候,为了交易的安全,当然应当鼓励办理登记,否则是无法进行变更登记的。基于和土地承包经营权一样的原因,这里的设立和变更登记也只是采取对抗主义。至于在地役权的场合,采取登记对抗主义是否合理,还有待讨论。尽管很多地役权发生在农村,登记对抗的理由似乎和宅基地一致,但是仔细分析,如果地役权不登记而得以设立,登记仅仅具有对抗效力,那么在未登记时,地役权与不作为的债权实际没有什么区别。有学者认为,在地役权合同生效后,没有进行登记以前,基于合同,一方当事人完全可以利用对方的不动产,但是此种利用的权利在性质上只是不作为债权,而且此种不作为债权不仅不能对抗善意第三人,甚至不能对抗恶意第三人。这与对世性的地役权截然不同。[54]此种观点确实有一定的道理。
3、担保物权登记
担保物权登记主要是抵押权的登记和权利质权的登记,权利质权登记上文已有论述,此处不再重复,重点谈谈抵押登记。《物权法》针对不同的抵押财产,采取了不同的登记效力。其中不动产、不动产权利设定抵押登记的,采用登记生效主义(《物权法》第187条),而动产设定抵押登记的,采用登记对抗主义(《物权法》第188条和189条第一款),不过对于一般动产抵押登记,法律又设置了特别规定,即对于在正常经营活动中已经支付合理价款并取得了抵押财产的买受人,即使已经登记抵押权,也不能对抗此第三人(《物权法》第189条第二款)。此第三人与善意第三人唯一的区别是,不要求他在主观上不知道动产上已经设立抵押权。这样规定的理由是,在这些可抵押的一般动产中,产品、原材料等占了很大比例,而这些对于流通性是有很高的要求的,企业和商户的资金周转要依赖于它们的流通。动产的所有权变动和风险转移发生在交付时,若要求买受人承担查阅登记簿的义务,否则可能要承担动产的抵押权,则既影响动产的流通,不利于企业经营,也增加交易成本,给买受人课以苛刻的义务,更何况在现实中买受人根本不可能去这样做。不过,这样的制度设计也存在一个问题,就是债权人的债权所获得的保护不够,对于债务人的融资规模显然会受到很大的限制。
另外,抵押登记还有一个效力,就是可以产生权利的顺位效力。这一方面表现在抵押权与租赁权的关系上:如果抵押权没有登记,则无论租赁权是设立在还是在后,未登记的抵押权均不能对抗租赁权;如果抵押权进行了登记,则该抵押权可以对抗其后设立的租赁权,但不能对抗在先的租赁权(《物权法》第190条)。另一方面表现抵押权与抵押权之间的顺位效力:如果抵押权都登记了,则以登记先后定其效力高低;如果都没有登记,则按照债权比例清偿;在登记了的抵押权和没有登记的抵押权之间,则以登记抵押权优先(《物权法》第199条)。 |
