实际上，隆威公司和业主签订的合同最长也只有5年，合同和广告都没有38年租期这个承诺，但一些购房者却都认为隆威公司的预期未来收益就是一个长远承诺。

      【结果】一个双输的判决？

      购房者石小英就认为，这是隆威公司的一个长远承诺。

      2002年10月，石小英在看到广告后，购买了秦新壹时代数码广场2022号商铺，总价格138640元，扣除5年共55456元的租金，石小英最后共向隆威公司缴纳了83184元的房款。

      贾冰也是其中之一。在花费81000元购买了一处商铺后，他也得到了合同约定的3年、每年8%的房租回报。

      然而，到了2006年10月，在电子城的一次业主大会上，石小英等人被隆威公司告知，租赁合同到期后，将不再按年8%的租金返款，而是按市场价格续签合同。“当时要改成不到2%的租金。”贾冰回忆。

      其时，IT业在全国范围内进入低潮。然而，这样的决定让业主们无法接受。一些业主称，广告中曾允诺“三代人的高息提款机”，那怎么才三年就减息了呢？

      最后，隆威公司并没有和业主达成协议，有61名业主选择了和隆威公司对簿公堂。而在这起诉的61名业主中，据隆威公司介绍，有1/3的业主已经把商铺转租给了别人。

      2008年5月，秦皇岛市海港区法院一审判决隆威公司行为构成民事欺诈，判定隆威公司败诉。胜诉后的石小英等61名业主获得了撤销房屋买卖合同和租赁合同的支持。然而，法院判决隆威公司只需返还石小英83184元的购房款，以及以此为本金的从2002年10月到判决生效之日的同期贷款利率。

      法院的判决说明，当年石小英以9400元每平米的价格买入的商铺，6年过后又以同样的价格撤销合同收回房款，石小英没有得到任何“投资回报”。而如今秦皇岛房产市场早已不是2002年可以同日而语，实际上，石小英等于打了一场“赔本的官司”。

      更“不划算”的是另外的1/3的业主，在同隆威公司的租赁合同到期后，他们又把商铺出租给了其他的经营者。然而，胜诉的他们却不得不停止出租，因为产权不再属于他们所有。“当时打官司就是被拉上的，没想到打到这个结果，还不如不打了。”一位不愿透露姓名的业主说。

      败诉的隆威公司看上去倒捡了便宜，因为他们以6年前的开盘价收回了商铺，而只需要付出一笔利息。最重要的是，隆威公司认为自己的行为根本就不构成欺诈。

      【法理】是商业宣传还是承诺？

      “房产广告里这样的宣传语太多了，简直比比皆是。不光房地产广告，有些基金、理财产品也打出高收益率的广告，实际上连保底都不保证。”隆威公司法律顾问、秦皇岛竞择律师事务所律师杜少葵说。

      在一审判决中，法院认为隆威公司在广告中作出了虚假承诺，从而实施了欺诈行为。但在隆威公司看来，他们所发布的“未来预期收益”的广告根本不是承诺，而只是一种商业宣传。

      《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。”

      杜少葵说：“隆威公司的广告内容宣传的是商业用房作为经营投资，分析、预测未来的收益，并没有对房屋及相关设施作任何说明和允诺，不具备司法解释中规定的要约的条件。”