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小产权房之现状、成因与对策研究
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发布时间：2008-4-22 19:33:19 |
作者：张志坡 |
来自：国联民商法网刊 | |
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(二)、小产权房兴起的成因
1、城乡二元结构
之所以会产生小产权房，是由于我国的土地资源被分为国家所有的土地和集体所有的土地，二者的区别在于国家所有的土地可以依法流转，尤其是商品房建设用地其更在流转中凸现其价值；而农村的住宅用地宅基地则不能流转，只要经过国家征收将其转变为国家所有，性质改变后才能流转。虽然我国《宪法》规定早已，“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有;宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”《民法通则》第71条规定：“集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有，由村农业生产合作社等农业集体经济组织或村民委员会经营、管理。已经属于乡(镇)农民集体经济组织所有的，可以属于乡(镇)农民集体所有。”也就是说农民集体是集体土地的所有权人，但是，即使是新颁布施行的《物权法》也没有改变这种状况，那就是集体土地所有权的权利内容具有不圆满性，宅基地使用权及其之上的房屋所有权与城市的商品房便存在区别。四川省建设厅村镇建设处处长文技军将此归纳为“‘小产权房’的存在其实源自于土地资源的城乡二元分割。”
如前文所述，集体土地要进入市场其合法途径只能转变土地的性质，而在这个转变的过程中，部分地方政府没有严格执行“公共利益”的界限，通过低价征收土地，再高价出售给开发商，获得了巨额利益。同时，农民集体的土地处分权受到一定的限制。正是基于这种状况，导致一些农民(集体)想方设法自行出租、转让集体土地使用权以获取收益。周其仁认为，上世纪90年代发生的“南海模式”、“昆山模式”，都是围绕一些有关规定例外情况做文章。近几年，农民盖得起楼房了，很多地方一开始盖两层，后来看到房屋租金上涨，拆迁补偿有所提高，开始不断加盖。周其仁搜集的一份资料显示，某地居然出现了在一个8平方米地块上加盖至4层楼的案例。周其仁在深圳城中村看到，村民盖的最高楼达18层，全部用于出租。种种围绕“例外”钻出来的空子，自然无法获得法律法规的保障。小产权给购房人带来的“麻烦”以及不断出现的各种纠纷，也就无可避免。
2、房价居高不下
据国家发改委、国家统计局2007年6月14日发布的调查，5月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比环比均继续上涨，涨幅超过５％。北海、深圳、温州、北京、蚌埠五个城市比去年同期上涨超过10％。北京的房价涨幅为12％，创出了自国家2005年10月出台“国六条”18个月以来的历史新高。北京市统计局、国家统计局北京调查总队发布报告称，2007年1－5月，北京商品房期、现房销售面积大幅缩水，现房销售面积为159.5万平方米，期房销售面积为509.8万平方米，分别比去年同期下降48.1%和20.3%。一方面是房价的大幅上涨，另一方面是销售面积大幅下降，这显示着北京房地产市场是一个被房地产商价格同盟所牢牢掌控的市场。这一升一降鲜明的对比，明显违背供求定律，属于反常现象，房地产的畸高价格催发了小产权房的繁荣。
小产权房的繁荣与房价居高不下不无关系，或者可以说，小产权房正是对高价房的一种替代。虽然国家出台各种政策、措施以限制房价，然而事与愿违，房价不但没有稳住，反有不断攀升之势，此时的小产权房正好满足了大量的中低收入阶层的需要。这种繁荣并非偶然，而是存在着其存在的基础，没有房价居高不下的事实，恐怕小产权房不会如此畅销。面对正规商品房与小产权房价格的巨大反差，中国科学院地理科学与资源研究所研究员梁季阳认为，这“在某种程度上提示了一张政府认可的房地产证的价格是何等的昂贵！” |
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