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小产权房之现状、成因与对策研究
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发布时间：2008-4-22 19:33:19 |
作者：张志坡 |
来自：国联民商法网刊 | |
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下图为笔者在网络上所见，可以说是对目前小产权房现状的最好写照，特摘录之。
3、生活窘迫、居住无着
近几年，我国的房地产价格一路攀升，以至于相当多的人们开始发现工作了10年、20年甚至连一栋房子都买不起，前述的高价以及降低的销售率已经说明了这点，绝大多数人“无力买房”。尽管，政府也积极推出了经济适用房，乃至廉租房，但是，在量上远远满足不了实际的需求。
伴随着民生问题逐渐受到重视，“人人都应有房住”便理所当然的被提出来。在这种房价居高不下的背景下，“小产权房”的低价位对于城市低收入阶层而言，简直是雪中送炭，尽管这个“炭”不那么完美，但至少能够解决居住问题、生存问题。在经济适用房、廉租房不可求的情况下，将目光转向“小产权房”就是必然的选择。
小产权房买主范树发的想法，代表了很多此类购房者的心态，“不能办理房屋产权登记，没有房产证，不就是交易起来困难吗？买这类房子本来就不是为了投资，而是为了居住。说白了，不就相当于花了一笔钱租了一套长期住房嘛。”
4、监管不利
如果从上世纪90年代中期算起，北京市小产权房的历史已经十年有余，但这十几年中，面对堂而皇之的非法开发，却无相关部门制止，这很不可思议。有人认为，这属于监管不力。
三、小产权房成为问题的原因——利益冲突
小产权房之所以能够引起社会的广泛关注，新闻媒体为之大肆报道，人大代表为之慷慨陈词，是因为其关涉社会中低收入阶层的生存利益，同样，它也关涉到其他群体的利益，也就是说，小产权房的销售在不同的群体之间进行了利益的再分配。当然，得到好处的首先是中低收入阶层，因为购买了小产权房，他们可以成为有房一族，可以老有所居，而不是流落街头。其次，得到好处的农民(农民集体)，农民可以通过出售其房产获得较高的价位，尤其是与征地相比得到的补偿要多得多。
此时，利益明显发生减损的便是房地产商和地方政府。由于小产权房的低价销售，造成了房地产商的房地产销量降低，房地产商的如下态度也是正常的。如北京知名地产商任志强央视放言，“买小产权房如同偷东西”，“跟抢其他人的钱没什么区别”。在“这种情况下，一些没有良知的媒体成了开发商的代言人，帮忙忽悠，炒作小产权房。”“媒体炮轰小产权实际上是为了转移人们对高房价的愤怒。”北京大学副教授、中国民营企业研究所执行所长黄俊立博士接受《市场报》记者采访时说，“开发商如此关心小产权房，实际上是北京房地产市场有价无市现象的反应。”同样的，由于小产权房的建设、出售没有经过县级以上政府的征收环节，使得地方政府失去了低征高卖可以获得的利益。
因此，存在十余年的小产权房终于在这几种利益发生激烈冲突当中成为人们讨论的焦点。因为这个涉及利益冲突，而且是比较尖锐的利益冲突，其处理的得当与否关系国家的稳定和社会秩序，因此，必须仔细研究，慎重处理。
三、小产权房相关法规的梳理
从时间上来看，最早对宅基地和农民房的租赁买卖从政策上加以区分的，是1962年公布的《农村人民公社工作条例修整草案》。其中规定，农民的房屋可以买卖，但房屋所在土地不能出租也不能买卖。
1999年5月国务院发布《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，通知规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用权证和房产证。” |
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责任编辑：欧家路 |
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