小产权房之现状、成因与对策研究

发布时间：2008-4-22 19:33:19

作者：张志坡

来自：国联民商法网刊

      2004年8月28日修改通过的《土地管理法》第62条第4款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”第63条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”

      2007年6月18日建设部强调：“城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋。目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发。不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售。”

      2007年12月11日国务院常务会议研究促进节约集约用地和依法严格管理农村集体建设用地。紧接着，2008年1月3日颁布《国务院关于促进节约集约用地的通知》；2008年1月8日，中国政府网全文公布了《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》。

      综上，可以看出，国家有关部门多次出台文件，禁止城里人到农村购买宅基地和建于其上的农民房。但是，这些文件在效力层次上均比较低，这种禁止购买的精神和具体内容并没有在法律层次的文件中体现出来。另外，这些文件对违反相关规定的法律效果付之阙如，或者语焉不详，这也是造成小产权房在法律的边缘游走，并有了蓬勃发展的原因。

      四、小产权房的处理对策

      一、不能一刀切

      由于小产权房的形成原因、存在形式、购买人员等复杂多样，因此，像有些人提出来的一律取缔，或者一律合法化的做法都不妥当。

      尤其是不能一棍子打死，一律禁止、取缔、爆破，这种思想是要不得的。2007年3月27日，北京市房山区青龙头村的144栋刚建成的“小产权”别墅被拆除85栋，其余被没收。该执法行为固然符合《土地管理法》第76条的规定，但它将直接导致建设单位无力退还房款和赔偿购房人的损失。别墅刚建好，旋即拆掉，GDP不仅没有减少，反而有所增加，但这个增长的代价是众多购房人的倾家荡产。类似事件不应该再次发生，否则其后果是可怕的，这样做不仅造成很大的资源浪费，而且又严重的侵害了购房人的利益，激化政府与群众的矛盾，影响社会稳定。实际上，小产权房发展到现在这个状况，与国家长期以来对于小产权房的开发、建设、销售，睁一只眼、闭一只眼的态度有关。需知法律的威严不是今天才失去的，也绝不是今天炸几栋楼就可以重新获得。笔者以为，在尽可能的情况下，应尽量维持房屋的存在，以防无谓的经济损失。

      另外，对所有的小产权房都一律合法化的做法也是不妥当的。由于我国面临着人多地少的压力，而且又要保持18亿亩耕地的底线，所以，利用土地必须符合土地利用规划，否则可能造成土地的严重浪费，这不符合建设节约型社会的目标。当然，即使合法化，也不意味着免除相关开发商、小产权房项目负责人的责任。北京密云县李各庄村以新农村建设名义兴建126栋别墅卖给城里人，未经审批被罚250万，就是一例。追求相关责任人的责任是必要的。但总体来看，不分情形而予以一律合法化并不足取。

      二、以类型化确定是否合法

      既然小产权房的问题错综复杂，不能一刀切，那么相应的，就应该具体问题具体分析。诚如Larenz教授所言，“当抽象——一般概念及其逻辑体系不足以掌握某生活现象或意义脉络的多样表现形态时，大家首先会想到的辅助思考形式是‘类型’。”对于不同类型、不同建设阶段的小产权房给予不同的处理，可以让其更具有妥当性。基于此，笔者以为，首先需要考虑的是小产权房建设与出售的状态；其次，针对已建的房屋需要考虑的是房屋质量问题；再次，需要考虑的是否符合土地利用规划、城镇规划等；最后，在不符合土地利用规划的情形下，是否可以容忍小产权房的存在。下文的分析以此为基础。

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