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小产权房之现状、成因与对策研究
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发布时间：2008-4-22 19:33:19 |
作者：张志坡 |
来自：国联民商法网刊 | |
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在类型化的过程中，需贯彻一项原则，那就是尽量降低社会成本，尽量使之合法化。毕竟，严格说来，违法并不始自购买的那一刻，而是开发建设的那一刻就开始了，如果确认为违法，并让购买者承受所有的损失，确实有失公平，而“正义恰是树立社会秩序的基础”，因此，应尽量使小产权房的问题处理的公平合理，将风险在不同的当事人之间分摊。只有如此，方能改善民生，特别是“解决城乡低收入群众的生活困难”。
1、对于已开发而未建的小产权房雏形
这种情形由于尚未产生大的成本，还没有形成开始建设，因此是最容易处理的，这种情形直接确认为违法，要求停工停建，恢复土地的本来用途。我国的相关文件及有关部门负责人也表达了此种看法。
2、对于已建未售的小产权房
(1)房屋质量未达到居住安全要求
如果房屋存在严重瑕疵，有危及人身安全之虞的，确认为违法，直接拆除，以防止更多的损失发生，防患于未然。
(2)房屋质量达到居住安全要求
A、符合土地利用规划、城镇规划的：此种情形可以由国家对这片土地进行征收，转化为国有土地，继续进行房屋建设，建成的房屋作为经济适用房、廉租房使用，以弥补这类房屋供应的不足，满足中低收入阶层的购房要求。建成的房屋性质为合法房屋，由国家房管部门颁发相关权属证书。
B、虽然不符合土地利用规划、城镇规划的，但依其地理位置、房屋构造尚可以容忍的，此种情形可以由国家对这片土地进行征收，转化为国有土地，继续进行房屋建设，建成的房屋作为经济适用房、廉租房使用，以弥补这类房屋供应的不足，满足中低收入阶层的购房要求。建成的房屋性质为合法房屋，由国家房管部门颁发相关权属证书。
C、不符合土地利用规划、城镇规划的，而且依其情形不能容忍其存在的，确认为违法建筑物，拆毁之。
3、对于已建已售的小产权房
对于已建已售的小产权房，则需要考虑中低收入阶层的生存利益，以民生为重。毕竟，“人民的福祉是最高的法律”。其实，中低收入阶层购买小产权房，本身也是出于无奈。谁不渴望在市中心有栋房子，交通便利，公共设施齐全，联系方便，只是因为房价居高不下而迫不得已才选择小产权房。对于这些已经存在房主的小产权房，尽量予以合法化是一种妥当的选择。对于这种已建已售的小产权房，也应当考虑房屋的质量安全问题。
(1)房屋质量未达到居住安全要求
如果房屋存在严重瑕疵，有危及人身安全之虞的，确认为违法，责令拆除，以防止更多的损失发生，防患于未然。由相关部门公示其危房属性，督促人们撤离该小产权房。
(2)房屋质量达到居住安全要求
A、符合土地利用规划、城镇规划的：此种情形由国家对这片土地进行征收，转化为国有土地，确认该类房屋为经济适用房、廉租房，由国家房管部门颁发相关权属证书。但需要购房者属于中低收入阶层。房主不属于中低收入阶层的，要求其在一定时间内按经济适用房、廉租房的价格转让给中低收入阶层的买者。
B、虽然不符合土地利用规划、城镇规划的，但依其地理位置、房屋构造尚可以容忍的，由国家对这片土地进行征收，转化为国有土地，确认该类房屋为经济适用房、廉租房，由国家房管部门颁发相关权属证书。但需要购房者属于中低收入阶层。房主不属于中低收入阶层的，要求其在一定时间内按经济适用房、廉租房的价格转让给中低收入阶层的买者。 |
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