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小产权房之现状、成因与对策研究
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发布时间：2008-4-22 19:33:19 |
作者：张志坡 |
来自：国联民商法网刊 | |
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C、不符合土地利用规划、城镇规划的，而且依其情形不能容忍其存在的，确认为违法建筑物，国家房管部门不予办法权属证书。对于中低收入阶层的房主施行拆迁补贴，对于高收入阶层不予补贴。
三、深入调查
北京市国土资源局执法监察大队长杨洪范接受采访时说，“我们计划在下一阶段对全市的小产权房项目的具体情况进行一个摸底，包括其分布情况，数量有多少，购买人群主要是哪些人等等。目前，制定政策也要在这些调查数据的基础上作出，而且要各个部门沟通后才能确定。”笔者以为，这样做无疑是非常必要的，而且也是十分明智的，在这件事情上，没有调查，没有详细的数据，就无法有针对性的处理。类型化方案需要有实证数据的支持，否则再好的理论也只能是空中楼阁，而无法落在实处。因此，笔者以为，我国地方各级政府相关部门下一步应当做的就是进行全方位的调查，摸底的情况越具体越好，而且这一行动，不应搞形式主义，否则小产权房依然无法对症下药，问题仍然解决不了。
四、尚未解决的问题
南京市规定，凡是符合城市整体规划和土地用途规划的小产权房项目，经补办手续后可以领取产权证与土地证。遗憾的是，目前南京市尚没有一个小产权房项目补办“两证”。更多的小产权房小区抵制交纳补办手续费。凤翔花园街道办事处曾动员过住户办理产权证，但每平方米要交纳五六百元，住户没有一户愿出钱办证。
笔者以为，住户不愿交钱办证可能只是问题的表象，实际上是他们很可能早已负债累累了。因为他们的身份是中低收入阶层，他们是真的已经没有钱了。对于这种状况，是否可以推行通常买房贷款时的那种还款模式，即每月从工资中扣除一定的百分比，从而减轻中低收入阶层的压力，这值得探讨。
五、未来发展方向
笔者以为，从立法论的角度来看，取消法律法规的禁止性规定是必然的，只是时间问题。一味的阻止农民将集体土地上建造的房屋出租转让不具有可行性，正所谓“堵不如疏”。未来的发展趋势必然是城乡二元体制消失，彻底的实现城乡一体化。只是在实现这一目标之前，我们还需要不断的改革、完善现有的法律和制度，以努力推进这一进程。
需要明确的是，城市化、公寓式乡村住宅更符合集约化的土地利用。因此，在农村建造住宅小区会减少耕地的说法并不能成立，相反，住宅小区可以节省大量的居住面积，有利于开拓出更多的耕地面积。因此，符合土地利用规划、城镇规划的公寓式住宅小区应当大力提倡。这类用于农民居住的住宅小区当然是合法的，至于其个别出售给非农业户口人员则类似于单户转让型的小产权房，适用第五部分的规则。
五、余论——关于单户转让型小产权房的简单说明
以北京通州区宋庄画家村的买卖合同为例，法院判决无效，但是实际上，从我国现有的法律规定来看，并不存在这个所谓的法律、行政法规层次的强制性规定，因此不符合《合同法》第52条第5款的规定。如果买卖出于当事人的真实意思，买卖合同应属有效。而且，通常来看，出售房屋的农民并不会因为其出售一栋房屋而无所居，相反，其出售的房屋属于空闲房屋，通过出售可以实现其经济效用的最大化。这种转让不仅没有扰乱农民的宅基地住房秩序，而且达到双赢的效果，没有理由反对。
在对小区楼宇状态的小产权房给予宽待时，则中低收入阶层购买农民住房更应当允许，并肯定其效力，以保证城市中的中低收入阶层能够有所居。 |
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