本次沙发论坛由上海中汇律师事务所管理合伙人朱平律师主持，明园集团公司总经理凌菲菲女士、刘俊教授、张永岳教授、上海中汇律师事务所主任律师章宏、财富控股中国有限公司代表戴立坤先生作为嘉宾，与各位房地产界、法律界、经济界的同仁围绕案例探讨问题。
      灵活、务实是论坛的宗旨，本次沙发论坛由一个案例展开。这个案例是这样的：有一个公司是一个房地产开发企业，他在准备选择下面三个地快中的一个进行房地产开发，地块一是招拍挂地块，地块二取得土地使用权的转让房地产项目，地块三某企业的国有划拨土地。对这三个土地如何进行选择，就是探讨的主题。
      明园集团公司总经理凌菲菲女士认为：作为专业的成熟的房产商来说都会选择招拍挂，因为风险低，而且过程都在掌握中。房产企业的本身风险较大，而且过程长，面对的更多的是社会的风险，甚至于没办法掌控的风险，所以房产商如果碰到不可预知的地方时会宁愿放弃。
      张永岳教授认为：应当首先对这三种形式的风险进行评估，考虑这个地块本身的市场机会点，以及这个地块的成本所在，我的选择是市场机会最高的，但是成本是可能比较低的。我对第三种情况比较感兴趣。
      财富控股中国有限公司代表戴立坤先生认为：当一个境外的投资者在选择的时候通常有两个因素需要顾虑到，一个是法律因素，一个是文化的因素，所以说正是由于这种原因对于第三种形式难以理解。第一种的价格太高，也缺乏透明度，不太倾向。最终的决定取决于地理位置和带来的市场收益。
      章宏律师认为：从一个法律实务者的角度来说，房产商对项目的取舍往往会考虑两个方面的问题，一个是这个项目会带来多少收益，二是风险有多大，能不能在可控制的范围之内。实际上这三种选择方式对应于一个经济学原理，就是风险越大，收益越大。三种方式里面有四个不一样：第一个是三种信息的披露程度和来源不一样，第二是风险不一样，第三个是进度和风险的控制不一样，第四是开发成本中不可评估的风险不一样。第三种方式在有特别好的地段优势情况下如果能够安全取得开发权，对开发商的收益是最大的。
      以合作协议开发房地产的风险和控制，对于出钱的一方要应该考虑如下问题：第一确定利益的分配比例，要考虑双方的投入程度，第二是这个协议只对双方有约束力，第三协议中排他性约定是没有效力的。具体而言有如下方式：第一，对项目公司的决策层进行改组，出土地一方应当将能代表自己利益的人顺利进入决策层，第二，是合作利润风险比例问题，在合作协议里面，应当将难以量化的因素在合同中约定明确，第三，利润的走向问题，包销的方式是比较好的，采取在合作之前对其资金与实力作尽职调查或者对退出机制做出约定比较好。
      关于国有划拨土地的问题，通对划拨土地上面公司股权的控制和对地上建筑物的买卖，与政府部门加强沟通比较好。
      朱平律师说：在目前的交易规则当中，合作协议本身80%的开发项目都会有矛盾，因为一个土地合作合同很难包括所有双方在开发过程中的疑虑，但是当它完成到或者项目完成面对更大问题是下面对他的政策，比如说税收问题、分红问题、物业分配问题，尽管在最高人民法院的司法解释中认定了它的合法性，但是在实践操作当中违背了原来我们国家土地开发市场的市场转入的限制或者交易规则。对第三个地块，划拨土地不仅要得到政府部门的批准，更难的一个障碍就是划拨土地怎样进入市场。实践当中，这类土地要进入市场必须通过招拍挂，不可能通过协议出让方式。作为土地的使用人，实际上有一个潜在的利益在划拨土地使用权上面，那就是在招拍挂中，大部分款项作为土地使用权的补偿金进入到土地使用权这个利益当中，通过这个交易模式，就可以通过一种比市场上更低的价格获得一个土地开发权。