中汇讲坛第一期沙发论坛纪要

发布时间：2006-8-16 0:14:42

作者：王莉萍

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      实际上在开发房地产过程中还可以通过：一，在建工程的受让获得房地产项目开发权。通俗说是在建工程的收购，在房地产开发过程中没有资金时，多希望把这个项目通过在建项目转让的方式转让出去。二，转让项目公司股权。
      凌总认为：这两个方式的风险度都比较大。项目公司股权的转让，法律关系相对来说比较好理顺，而在建工程转让之后包括不可预计的合同，不可预计的财务风险和成本，所以要我选的话还是选择转让项目。
      张永岳教授认为：首先考虑经济问题，就是说这个项目值不值？而且这里面到底有多少麻烦？可能潜在的问题是什么？可能预期的获利空间是多少？大多数采用第二种方法，就是说把这个公司拿下，一个前提是他对公司的整个情况要进行了解，这个就是要请专业人士，考虑控制权问题，最终还是从市场的效益说问题。
      朱平律师认为：项目公司股权转让最难绕开的是项目公司的资金问题，就是我们刚才谈到的信用问题，它本身的债权债务的多少直接决定了我们能否受让这个公司的最大前提；在建工程转让是一个脱离债权债务的最好方式，在实践过程当中，在建工程转让以后所面临的问题，是非常繁琐的。
      戴先生说：希望买在建工程，因为买一个公司的话，尽职调查会非常复杂，买在建工程的时候，如果工程没有完工，会通过预支钱给项目公司，让他们把项目完成，然后再约定后面我是否来购买这样项目，这样风险会减低。作为一个境外的投资者风险是非常大的，所以希望开发商对自己的项目是非常了解，开发商可以把自己的项目可以完成。在买的时候价格应该基于这个项目在完成时候的价值，但是会给一些折扣。
黄宁宁律师认为：所谓银行的保证是用一个备用信用证形式来体现的，在国外非常常见，这样有两个好处，一方面买方提供这个信用证保证了自己付款的安全性，对于开发商来讲，只要银行足够信任，也愿意用信用证作为抵押品去作进一步的融资。我认为是提供了一个新思路。
      刘俊教授总结说：究竟选哪一种，主要是通过信息问题、可控制问题、风险大小的问题来决定取舍。实际上从目前这个状况来看，有些命题我觉得不是真命题，在建项目转让实际上就是一个假命题，关键是在建工程转让问题是土地使用权转让问题，我认为可以纳入第二种方式。在建工程是一个项目，土地使用权的转让一定要达到投资额的25%以上才可以转让，我们立法精神对25%的理解是不包括购地款的，但是表述出来的文意是肯定包括购地款的，如果包括购地款，那么我们现在整个购地款占房地产开发成本基本上达到50%，所以这一条没有任何意义了。第二从目前来讲，房地产用地方式问题情况非常复杂，我们没弄清楚项目的审批、计委行为的法律意义，计委行为对于房地产开发以及房地产设计合同的效力。在房地产用地方式这个问题上，我想应该还有一些渠道是可用的，特别是从操作性角度，从现实性角度来说，比如说企业收购、企业兼并。
      总的来说，涉及到土地这方面的问题比较复杂，我认为行政权在改变土地使用权性质上是不恰当的，立法上面很清楚地写明变更土地使用权的用途是权利人一项正当的权利内容，在这个问题上法律越变越宽松，关键问题在没有做出土地详规，土地详规应当就跟交通图一样谁都可以买到。中国房地产市场通过这两年对房地产市场过热的讨论，逐步地在推动理论界以及通过理论界推动决策人反思中国在前些年整个房地产市场的宏观走向成败问题，我想会逐步地把这个房地产开发市场向规范的轨道上迈进，所以我们现在这个阶段，在房地产项目决策的时候，一定要谨慎法律走向方面的预测，把大方向看住，准确把握今后未来的走向，关注法律问题，要特别利用法律、经济以及其他方面专家为我所用，把一个专家变成若干专家进入我的房地产业，这样就会利于竞争的优势。

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责任编辑：郭永庆

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