4．完善不动产物权变动公示制度

      对于住宅权而言，不动产物权变动公示制度的以下几个方面必须得以完善：

      第一，确立物权公示原则。所谓物权公示原则，是指物权的各种变动须以一种可以公开的能够表现这种物权变动的方式予以展示、并进而决定该物权变动效力的原则。由于当事人进行移转住宅所有权等物权变动行为，必须有一定的意思表示，而这种意思表示的后果，即物权的变动要发生排他的效力，就必须依一种公开的方式表现出来，使人们从这种表现方式上知道物上存在物权，从而知道该物权在排他，以此来消除交易中的风险。

      就不动产物权而言，其基本公示方式是不动产登记，这是以国家行为和国家信誉为支持的物权公示手段，能在最大限度内确保所登记的物权与物权的真实情况相符，与其他任何民事主体对该物权的确认相比，不动产登记对于社会公众有最大的可信性，故不动产登记的法律后果为社会公众普遍信任和尊重。依据物权公示原则，住宅所有权的变动必须进行不动产登记，只要住宅出卖人是在不动产登记簿上显示的所有权人，买受人基于对这种登记状态的信赖，而向该出卖人购买该住宅，并办理了所有权移转登记，就应该依法取得所有权。即使出卖人并不是该住宅的真实所有权人，也不影响所有权移转的法律效力。比如登记机关错误将甲的住宅所有权登记为乙，而丙基于对该登记的信任，完全可以从乙处取得该登记住宅所有权。这样，就可以保护买受人的住宅取得权。反之，如果不采用上述原则，买受人就不能取得住宅所有权。居住权等其他住宅物权的变动，同样也要遵循物权公示原则。

      第二，扩展不动产物权公示的形式。不动产物权变动的公示形式一般以登记作为典型，并以此来承担物权公示的效力。但是，现实中存在大量的虽然没有办理不动产登记手续，但当事人之间确实存在不动产物权变动意思的事例。笔者在调查中发现这样一起事例：简某在1994年与住宅所有权人马某签订房屋买卖合同，简某按照合同的约定向马某交付了房款，马某将房屋移转给简某占有，但由于房屋产权登记部门的原因而没有办理房屋所有权移转登记，马某遂将该房屋的所有权证书交付给简某，以表示履约的诚意，但之后不久，马某因病去世，而其继承人放弃继承，房屋产权登记机关以所有权变动必须由当事人双方共同申请为由，拒绝为简某办理所有权变动登记。如果严格遵循“不登记，不动产物权不变动”的物权公示原则，简某就不能取得该房屋的所有权。

      但这显然违背一般法理和交易现实。因为，当事人通过交付所有权证书和移转住宅占有的行为，已经表明他们之间存在真实的移转所有权的意思表示，而法律保护交易公正的目的，就是基于该意思而承认和保护按照这一意思完成的物权变动。同时，当事人的上述行为在客观上具有一定的排他性，符合物权公示原则的意蕴。因此，房屋登记机关应当为简某办理登记。实际上，在现实生活中，不动产物权公示的形式还有：对住宅买卖合同的公证、向登记机关递交了资料完备的登记申请等。这些行为表明当事人之间确实存在着设定物权和移转物权的真正意思，而且进行了他们自己认可的、同时也是在客观上可以认定的物权移转行为，这一点与物权公示原则所要达到的目的是一致的。当然，如果当事人自己能够登记，就必须适用“不登记，不动产物权不变动”的规则。

      第三，设立预告登记制度。所谓预告登记，是指为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权而进行的不动产登记。预告登记与其他不动产登记不同的地方在于，其他不动产登记都是已经完成的不动产物权的登记，即完成权的登记；而预告登记的对象不是不动产物权，而是目的在于将来发生不动产物权变动的请求权；而且预告登记的本质特征是使得被登记的请求权具有物权的效力，纳入预告登记的请求权，对后来发生的与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有排他的效力，以致于将来只能发生请求权所期待的法律结果。