三、住宅权制度保障的基本思路

      根据国际经验教训，建立住宅权制度保障的基本思路，就是在该权利的实现方面，确立社会保障机制和市场机制相结合的体制；在权利内容的构建方面，注重对居民物质和精神权利的双重保障。

      （一）社会保障机制和市场机制的结合

      1．住宅权社会保障机制

      建立住宅权的社会保障制度，首先应该解决的问题是确定住宅权的现实主体，即住宅权社会保障制度的对象范围。从人权的角度来看，住宅权应该具有普遍性的特征，这意味着只要作为人，就有资格获得住宅权，因此，住宅权主体不因年龄、性别等差别而受到区别对待。这符合人权的一般特征，即人权就是人之作为人享有或者应当事有的权利，是一种普遍权利，是一切人享有的权利。但是，这只是从应然的角度所得到的结论，从客观现实情况来看，真正需要住宅权社会保障的对象是那些经济收入处于中低水平、无房可住或者居住条件相当恶劣的人或者家庭，这些人因为无法自力解决住房问题，所以才需要社会予以保障。而中高收入阶层通过购买商品住宅，已经有充足居住条件者通过继续享有住宅权益，无需由政府方面提供社会保障。因此，通过社会保障制度保障住宅权，目的是给社会经济弱势群体提供经济扶助，满足他们基本的生活需求和居住需要，即帮助弱者实现“居者有其屋”的社会目标。

      由国家承担给社会低收入者提供住房帮助的义务，在各国立法中的认识是基本一致的。例如，美国在1965年修订的住宅法中就规定，给予低收入家庭住房租金补贴，以达到最低住房消费水平；英国为解决贫困户住房租金承受能力而向他们提供住房补助，申请人的收入水平、存款、家庭成员和住房条件等诸多因素被审查合格后才能得到住房补助优惠；我国香港地区政府出资兴建公屋，以低租出租或者出售给中低收入家庭。我国未来的政策基本上也采取这样的思路，即重视住房保障制度的建设，要在认真分析国情的基础上，界定保障对象，为中低收入、最低收入居民家庭提供不同的保障水平、分层次的住房保障。由于这种制度保障是以社会福利为出发点的，因此，其主要体现了社会保障机制，这就使住宅权利人能够远离住宅市场风险的影响，市场价格、经济收入等市场因素的变化不会影响权利人对住宅的享有，从而保证住宅权现实享有的稳定状态。

      应当看到，在国家实行市场经济的大环境下，住宅权的社会保障机制并不排斥市场机制的作用，比如，照顾低收入而且无住宅者的“廉租住房”制度，要求承租人交付一定租金，这就体现了住宅租赁这种市场机制，只不过这不是完全按照价值规律进行的市场交易而已。同时，在居民因收入提高等原因而导致其获得社会保障的条件消灭后，就失去了继续享受住宅社会保障的资格，其要么退出社会保障机制，要么就依据市场机制来购买或者租赁住宅。

      2．住宅权的市场保障机制

      虽然住宅权这一概念的产生晚于大陆法系各国民法，民法中也没有单独设立住宅权保护制度，但这并不意味着这些民法不保护住宅权。相反，由于住宅作为人类生存的基本条件，在社会中占据非常重要的地位，民法通过一系列具体制度对住宅权进行了保护和规整。从法国、德国、瑞士、意大利等大陆法系民法中有关住宅权规定的比较，我们可以从整体上对于住宅权市场保障制度的规律产生以下的认识：

      第一，在制度构造上，大陆法系国家民法是从财产权和人身权这两个角度，来保护住宅权的。财产权法律制度对住宅权的保护，可以分为物权保护制度和债权保护制度，前者主要根据所有权和用益物权制度来规范住宅权，比如确定住宅所有权的归属、调整住宅所有权的变动、界定其中的法律关系、确立居住权等；后者主要依据租赁合同等制度来保障住宅权，比如规定承租人的权利等。在人身权法律保护制度方面，它们均规定了民事主体的生命权、健康权、隐私权、人身自由权等权利，这些权利当然地适用于住宅权人。