目前，我国住宅合作社的发展非常蓬勃，截至2000年底，各类住宅合作社达到5000多个，20多个省市的150多万中低收入的职工家庭因此而安居乐业。与此情况不相称的是，住宅自力保障制度方面的主要法规——建设部联合其他部委于1992年发布的《城镇住宅合作社管理暂行办法》，存在许多问题，致使住宅合作社的性质、住宅的所有权、合作社成员的权利等基础问题未能在法律中得到明确的界定，影响了住宅合作社的进一步发展和居民住宅权的安全保障。

      我们认为，在住宅合作社的制度建设方面，应该注意两个基本原则：

      第一，自治原则，即住宅合作社成员有权按照自己的意志决定住宅合作社的成立、住宅建设和管理中的具体问题。这是住宅合作社制度建设的最基本原则，其意味着住宅合作社具有独立的法律地位，不依附于任何行政机关或者其他社会组织；在活动和管理中遵循成员民主原则，在处理制定章程、进行建设规划等有关重要事项时，应当尊重多数成员的意见。在我国颇有影响的武汉市常码头住宅合作社章程第2条就规定：“本社实行自愿参加，共同集资，合作建房，民主管理的原则”，并在其他条文规定了社员的退社自由等权利，这些经验值得借鉴和推广。

      第二，公益原则，即住宅合作社的成立和活动宗旨是为了解决成员的居住困境、实现成员的住宅利益，而非以营利为目的。由于住宅自力保障制度的是以国家从政策上给予优惠为基础的，如果将住宅合作社建设成营利性团体，就会违背该制度的目的，也会造成国家利益的损失。根据这个原则，住宅合作社应当为其成员的共同利益和个体合理利益提供保障，例如维护住宅整体的安全、协助成员办理住宅所有权登记等。

      五、我国住宅权民法保障制度的具体设计

      纵观各国法律发展的历史，可以看出，民法是保护人民财产和人身安全的基本法，这一点是无庸置疑的。同样，民法对于住宅权同样具有保障功能，它具体体现为住宅权的内容需要民法界定、住宅权的实现需要民法保障，而我国的现实情况也要求我们必须强调和提倡民法对维护住宅权的意义。

      （一）我国民事法律中住宅权制度的缺陷

      1．欠缺住宅权的物权保护制度

      我国民事法律对于住宅权中的人身权的保障，主要通过公民的生俞健康权和保护公民隐私的有关制度进行，而人身自由权则被宪法加以规定，其当然应在实践中被适用。对住宅权实施债权法保护的制度主要体现在我国合同法之中，其中，合同法第229条规定的“买卖不破租赁”规则、第230条规定的房屋承租人的优先购买权、234条规定的“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋”等给承租人的住宅权提供了良好的制度保障；合同法第282条规定的房屋建筑商的严格责任，也有利于提高住宅的质量，保护居民的人身和财产安全。但是，受前苏联法学的影响，我国物权法制度非常落后，其中存在诸多的缺陷和不合理之处，由此导致保护住宅权的物权制度非常欠缺。从我国目前的情况来看，亟需从整体上重新塑造物权制度，通过完善的物权法规范来保障住宅权。

      2．住宅权的调整机制不健全

      从我国目前的规定来看，对住宅权的市场调整机制尚不完备，缺乏必要的制度控制措施。其中突出的问题是不动产物权变动规则比较混乱，没有全国统一的不动产物权登记程序规则和登记机关，通过不动产登记展现出来的不动产物权缺少公信力。这样，作为交易对象的住宅物权的真实性往往很难界定，导致住宅交易极度混乱和不公正，主要表现在当事人通过正常的买卖往往达不到取得住宅所有权的目的，这给住宅市场的发展设置了很大的制度障碍。不仅如此，民法制度内基本上不存在对弱者的保护机制，比如离婚的没有住宅的妻子如何得到扶助，就没有明确的法律依据。从总体上看，我国现有的民法规则欠缺市场调整机制，未能对亟需住宅的弱者提供适当的救济措施。