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“关于建筑物区分所有权两个司法解释（草案）理论研讨会”讨论综述
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发布时间：2008-8-16 10:47:14 |
作者：朱巍 |
来自：中国民商法律网 | |
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第二，司法解释草案赋予物业公司一定的权力管理小区。物业公司的管理权来自全体业主的委托授权，但是，在《物权法》中对此并没有作出明确的规定。例如，业主在行使权利的时候，超出法律约束的范围，例如私搭乱建，物业服务企业没有权力进行管理，只能申请有关行政机关处理，而有关行政机关又往往不作为，因此在小区管理上问题较多。《物业纠纷解释》草案第3条规定：“业主委员会或者业主实施妨害物业服务企业对建筑区划内的建筑物及其附属设施和业主共同生活秩序进行服务和管理的行为，物业服务企业请求排出妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，应予支持”，从而进一步明确了物业服务企业管理权，并且赋予在特定情况下可以向法院起诉，以纠正业主的违反规约的行为，平衡了物业服务企业和业主之间的关系，有利于小区的稳定和安宁，符合全体业主的利益要求。
第三，司法解释草案明确了共同权益的生效判决对全体业主具有约束力，弥补了《物权法》规定的不足。《区分所有权解释》草案第13条第二款规定：“有关业主共同权益的生效判决，对全体业主具有约束力。其诉讼利益归属于全体业主”，这样做是完全正确的。有学者还进一步提出，诉讼结果的不利益也包含在诉讼利益中，这主要指是败诉后诉讼费的承担问题，因此在对司法解释修改时，还需要进一步明确诉讼不利益的归属问题。
第四，司法解释草案将建筑物区分所有的面积和人数计算方法具体化。在《物权法》中，关于建筑物区分所有的面积计算和人数计算问题上，存在一定的缺陷。例如，建筑总面积并非每一个业主所有的面积的总和，按照这样的计算方法，无法具体计算业主的多数意见。《区分所有权解释》草案第7条规定：“《物权法》第六章规定的面积和人数，按照下列方式确定：（一）专有部分，按照建筑面积计算。（二）建筑物总面积，按照不动产登记簿记载的专有部分的建筑面积总和计算。（三）总人数，按照专有部分的数量统计。（四）建设单位已经出售的专有部分，一户按一人计算；建设单位未出售的专有部分，按一人计算”，这样，就创造性的解决了《物权法》中没有明确规定的遗憾，能够准确计算业主的意见比例，确定业主的票决。
第五，司法解释草案将业主大会和业主委员会的诉讼主体地位予以确定，是一个极大的进步。在《物权法》中，只规定了业主大会和业主委员会的组织，并没有规定其诉讼主体地位和民事主体地位，因此，当全体业主的利益受到侵害，或者全体业主共有的建筑物共有部分受到侵害后，业主大会或者业主委员会无法向法院起诉，只能由全体业主共同起诉。这在现实中是很难实现的。司法解释草案突破理论上和立法上的局限，创造性地提出了解决办法，这就是《区分所有权纠纷解释》第13条的规定：“业主共同权益受到侵害、妨害或者可能受到妨害的，原告的诉讼主体资格按照下列方式确定：（一）已经选出业主委员会的，为业主委员会；（二）没有选出业主委员会的，或者业主委员会怠于行使权力的，为业主大会或者业主”，这样的规定是完全正确的，是真正地考虑了全体业主合法权益的保护需要，是亲民的司法解释。
二、关于征求意见稿具体条文的意见和建议
（一）关于业主概念界定问题
按照《区分所有权解释》第1条对业主范畴的扩大解释，业主不仅包括登记的所有权人，而且包括“基于买卖、赠与等旨在转移所有权的民事法律行为已经依法占有使用该部分的人”，在实践中很可能出现 “单户多主”的局面，因为业主不仅由登记产生而且也可能基于法律行为的实际占有而产生。针对此种情况，有学者提出可以参照日本立法，业主的范围不仅包括所有权人而且涵盖实际占有使用之人，他进一步指出，在实际操作中，虽然业主有多重性，但是缴纳物业管理费的人应该是单一的，因此可以用缴纳物业管理费做标准：纵使不是所有权人，但实际使用房屋并交纳物业管理费，就可视为业主。 |
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责任编辑：黄伟 |
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