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“关于建筑物区分所有权两个司法解释（草案）理论研讨会”讨论综述
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发布时间：2008-8-16 10:47:14 |
作者：朱巍 |
来自：中国民商法律网 | |
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（二）关于专有部分和共有部分的规定
《区分所有权解释》第2条将业主专有和共有合并为一条规定，对此，有学者认为，将共有部分放在专有部分之后规定是不妥当的，因为这样做是将共有放到了第二位。他强调指出，应该将共有和专有的规定统一到《物权法》上来，分为两条并列规定为好。在如何划分专有部分和共有部分问题上，与会人员产生了有两种观点：有人认为，关于建筑物区分所有的专有和共有部分的权利义务可以根据买卖合同划分似乎更为合理；另有学者认为，合同不能作为划分专有和共有的依据，这种划分必须以《物权法》为依据。
针对《区分所有权解释》第3条第3款将“公共照明、安保、供水、供热、供气、有线电视设施”等一并规定为业主共有，大部分与会学者提出了不同的观点，他们认为，供电、供水、供热、供气等国家自然垄断的公共设施，不宜规定为由全体业主共有。这是因为，若规定为由全体业主共有，则必然使业主承担额外的维修费用，业主却不能从权属中得到多余的利益。如此一来，业主只承担维修的义务而没有增加实际的权利，实际上是没有意义的。
（三）车位问题
《区分所有权解释》第4条对《物权法》第74条做出了解释，对车位主要划定了以“四年”为限“应该首先满足业主的需要”。大部分与会人员对此给予高度评价，但同时担心规定为“四年”为限易产生两种理解：一是业主只有在入住四年内提出要求才有效；二是开发商应等待业主四年，在此期间内不能将车位转让给别人。对此问题，起草该解释的法官说明了立法本意，主要是鼓励开发商多建车位，同时尽量使车位在本小区内部“消化”，从而减少不安定因素的产生。
也有人对此规定提出质疑：该草案规定业主在办理房屋入住手续后四年内都可以按照比例来购买和承租车位是有问题的，在交付使用四年内，都要保证业主随时可以租到或者买一个车位是很难做到的，并且非常不合理。因为这意味着在四年中相当数量的车位必须虚位以待，很容易造成资源浪费。实践层面上来说，车位占压开发商资金是非常严重的问题，很多开发商在建房之时就认为车位是低效资金运用，如果在法律上仍然不能有利于低效资产盘活的话，将来有可能出现车位建设的减少，在长远上是不利于业主的。他认为，将该解释中的“四年”减少到“一年”会更有利于业主和开发商之间利益的平衡。
（四）关于建设单位未售出的专有部分如何计算问题
《区分所有权解释》第7条第4款规定：“建设单位未出售的专有部分，按一人计算”，对此，与会学者展开了激烈讨论：有人认为，业主是楼盘的最终使用者和受益人，从某种意义上讲，现有的业主与未来的业主具有共同长远的利益，因此可以代表未来的业主利益；相反，开发商不具有代表未来业主利益的可能性，因此开发商拥有的未售出专有部分应该只按一人计算为宜。另有人持相反意见，他认为，《物权法》既然已经规定按人数和面积双重计票标准，就已经体现了对小业主的保护，在户数计算上还是应当做到一户一票才可显公允，否则很可能造成“多数人的暴政”，并且会影响房产使用的效率。
（五）关于住宅改商用利害关系人范围界定问题
《区分所有权解释》第8条具体解释了《物权法》第77条所称“有利害关系的业主”的具体情形，对此，与会学者大致有两种观点：
1.小区当中，真正涉及全体业主事情非常少，大多数事务只和一定范围内的业主有关，对此我国台湾地区的法律区分为“大公”和“小公”，非常值得我们借鉴。比如，一栋楼业讨论封不封阳台属于“小公”，那么只要这个楼的业主就可以决定；一个单元设不设电梯也属于“小公”，而不需要整个小区其他所有业主的意见就可以决定。有人进一步提出，法律可以规定本栋建筑物的业主就是利害关系人的业主，至于本栋以外的业主，需对存在利害关系负举证责任。 |
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责任编辑：黄伟 |
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