“关于建筑物区分所有权两个司法解释（草案）理论研讨会”讨论综述

发布时间：2008-8-16 10:47:14

作者：朱巍

来自：中国民商法律网

      （十一）关于小区内车辆损毁和丢失责任承担问题
      《物业纠纷解释》第9条对物业服务区域内车辆丢失或毁损的，物业公司应当按照其“过错程度、收费情况”并且结合业主的“过错程度”承担责任，对此，会议认为，此类纠纷应当依照物业服务合同关于车辆保管服务内容和协议处理。没有协议的，可以根据过错程度和收费标准等因素来判断物业公司是否承担赔偿责任。过错程度不应该是绝对的判断因素，应该考察物业公司收费中是否包含有对车辆保管的对价，对此可以适用有关有偿保管合同的规定：如果物业公司不能证明妥善保管的，就要对毁损灭失承担责任。同时有人强调指出，若过分加重物业公司的责任，有可能反过来从长远角度不利于业主利益的保护。
      （十二）关于更改规划文件违约的问题
      有学者指出，建筑的容积率、设计方案等规划文件很容易变动。如果开发商在业主购房后通过审批等手段改变原先规划，业主在诉讼时很难举证，因为规划文件已经改变。他认为，规划文件应该是稳定权利义务的法律性文件，如果开发商违反就应当承担相应的违约责任。
      对此问题有人持另外观点，他认为，一般开发商以两种方式介绍楼盘：平面图和广告，开发商承担的是广告承诺责任而不是规划文件违约责任。这是因为建设规划是通过平面图和模型展现在业主面前的，业主是看不到规划文件的，因此开发商对商品房的质量、环境作出的承诺是以广告作为基础而不是以规划文件为标准的。
      （十三）究竟应当由谁进行物业管理问题
      有人对《物权法》81条提出质疑：“业主可以自行管理建筑物，也可以委托物业企业和其他管理人来管理”，这里“其他管理人”该如何界定？社会中鱼龙混杂，没有资质的物业公司很多，如果对此不设立门槛，将会导致恶性竞争，很难保障业主利益。他建议在司法解释中增设一条：“其他管理人”是指具备从事专项服务资质的服务商。
      但是其他学者表示不赞同，他们认为，“其他管理人”不一定要具有相应资质，中国物业管理资质的门槛要符合国情，关键是业主的意愿才是委托的必要前提。

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责任编辑：黄伟

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