目前,在北京、广州及其他一些大中城市，不少楼盘打出分期首付的促销招牌，即通过开发商垫付的形式，变相降低购房者首付金额.专家认为,这种由开发商策划,银行默认的分期首付现象,已经变相松动国家第二套房贷政策.

      分期首付是指首次置业者可以支付二成首付款，剩下的一成由开发商垫付;二次置业者，开发商垫付金额甚至可达到二成。而且，开发商垫付的首期款免息，客户只要与开发商签订有关合同，约定分期还款时间以及相关违约责任即可。根据合同约定，购房者最迟1年内付清垫付款，如不能按期还款，每个月将支付1%左右的违约金。

      对于这种分期首付的责任,一般来说银行都会推卸责任,他们认为,银行对个人房贷只审查首付和月供还款能力，从目前情况来看，银行放贷没有突破规定比例，至于开发商垫资现象，现在并不是银行审查的重点。银行只看购房者是否支付了30%的首付，而不管以何种方式筹资。

      分析按照分期首付的一般操作手法可以看出，购房人要先和开发商签订一个借贷合同，确定开发商垫付的首付款和购房人还款的最终期限，如果到时购房人无法还清垫资，即使银行按揭办下来，但开发商掌握着钥匙，购房人仍可能无法入住。可是,从法律的角度看，虽然分期首付中的部分款项由开发商垫付，但房子是抵押给银行的，只有银行才有权对房产进行处置。同一套房子不能抵押两次，抵押给银行后开发商就无权再处置，虽然购房人借了开发商的钱，但是这笔钱并无抵押物，开发商不能处置房产，否则就侵犯了银行的抵押权。

      因此，垫资首付表面看上去没有漏洞，似乎能够确保开发商的利益，也能让购房人更早买到房。但实际上由于开发商垫付的那部分首付款并没有抵押物.大量还款能力较弱的低收入人群进入房贷市场，如果无力偿还银行贷款，这就加大了银行的潜在风险,与美国次贷危机是非常相似的。

      在银行和开发商的配合下,分期首付让一部分经济实力较弱的人和很多炒房客进入了房贷市场，他们要支付银行、开发商的双重债务，更容易导致资金紧张。购房者一旦出现个人财务危机，不仅开发商难以收回垫款，银行也将成为最终风险的接盘者。 目前,很多银行在不自觉中将分期首付作为对抗信贷紧缩政策的工具，这和美国的次级放贷危机很相似,成为房地产市场宏观调控的阻力之一。