我国物权法在用益物权制度中确立了地役权，这对于充分发挥土地等不动产的效益，保护权利人的物权，构建社会和谐都具有重要意义。由于地役权制度创设的时间不长，特别是多年来，我国在实践中对因地役权问题引起的纠纷都是按相邻关系处理的，人们对地役权的概念至今仍比较模糊，对其特性也缺乏应有的认识，因此有必要在理论上对其作进一步的探讨，以帮助人们更好地理解和适用该法律制度。　

      一、地役权的概念　

      地役权是指不动产权利人为自己某特定不动产的便利而使用他人不动产，使其负一定负担的用益物权。我国物权法第156条规定：“地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。”根据该条规定，地役权须产生于两个不动产之间，其中享受使用便利的不动产称为需役地，提供便利的不动产则称为供役地。如甲所有的A地与乙所有的B地相邻，甲要利用A地建造别墅，要求乙不得在B地上建造高楼大厦，以免妨碍甲的眺望。为此，甲、乙双方经协商，由甲在乙的B地上设立眺望地役权，甲的A地因地役权之设而得到有效使用，B地则因此而负一定负担。我们认为，地役权的概念，主要包括以下几个方面。　

      （一）地役权是存在于他人不动产上的物权　

      地役权以不动产为其标的物。此处的不动产通常指土地，但不限于土地，在建筑物上也可设定地役权。《法国民法典》第637条规定：“役权是指，为使用与便利属于另一所有权人的不动产而对某项不动产强制所加的一种负担。”将地役权的标的明定为不动产。《德国民法典》虽然在界定地役权时只提及土地，但由于德国民法上建筑物为土地的重要成分，故地役权的标的自然包括地上建筑物。我国台湾地区“民法”将地役权的标的仅限于土地，其物权编修正草案虽然将原需役地的客体扩及于不动产，但供役地仍以土地为限。我国台湾地区学者苏永钦及王泽鉴等人认为，地役权的客体应扩及于不动产。王泽鉴指出，“从法律逻辑及发挥地役权的功能言，将供役地扩张及于不动产，土地及其定着物均包括在内，实有必要。”苏永钦先生不仅强调应创设不动产役权制度，更提出如下建议条文：“称不动产地役权者，谓依特定目的以一不动产为另一不动产便宜之用之权。前项所称便宜之用，谓需役不动产各时所有人得使用供役之不动产，或供役不动产各时所有人不为一定行为，或不对需役地行使依其所有权本得行使之权利。”　

      我们认为，将地役权的客体限于土地，范围过于狭窄。根据我国现行法律，土地与其上建筑物分别为独立的不动产。实践中，为自己不动产便利而单纯使用他人建筑物的情形并不鲜见，如利用邻人的墙上架设屋梁，在他人屋顶平台设置广告牌等。尤其是区分所有建筑物的出现，使单纯对他人建筑物利用的可能性大大增加，这就有必要将土地和房屋均作为地役权的标的加以规定，允许当事人根据自己的需要来单独就其中之一设定地役权。我国物权法将地役权的客体界定为不动产，这里的不动产显然包括房屋等建筑物在内，而不仅仅限于土地。　

      地役权的设定应以他人不动产为之，因为地役权以调节土地等不动产的利用为其主要机能，自己所有或使用的不动产，权利人可以直接使用收益，没有必要设定地役权。如甲原有A地一处，后继受取得乙的B地，如果甲为A地便利而欲通行于B地，则可直接使用，无须在B地上设定通行地役权。为了充分发挥地役权的功能，提高不动产的利用效率，地役权人使用的不动产不以他人所有为限，也包括他人享有使用权的不动产。如对土地承包经营权人、建设用地使用权人、宅基地使用权人及不动产承租人占有、使用的不动产，其权利人均可根据需役地需要，与他人设定地役权，以实现不动产的有效利用。