不动产优先购买权探析

发布时间：2008-7-4 13:09:10

作者：王崇敏

来自：中国民商法律网

      （三）共有人的优先购买权。共有人的优先购买权规定于一九八六年颁布，一九八七年一月一日生效的《中华人民共和国民法通则》的第七十八条中，该条第三款规定“按份共有财产的各共有人有权将自己的份额分出或转让，但在出售时其它共有人在同等条__件下有优先购买的权利。”最高人民法院《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题意见》（试行）的第九十二条进一步扩张了《民法通则》第七十八条规定的范围，将共有人的优先购买权扩展到共有关系消灭之后。该条规定，共同共有财产分割后，一个或数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与其它原共有人分得的财产属一个整体或配套时，其它原共有人主张优先购买权的，应当予以支持。

      享有不动产优先购买权人行使优先购买权须在“同等条件”下方可，这是限制出卖人出卖权行使的代价。何为不动产优先购买权中述及的“同等条件”值得探讨。许多学者认为，其基本的内容一般是指不享有优先购买权的购买人所给予的购买房屋的条件。它主要包括两个方面，一是价格条件，一个价款的支付条件。并且认为价格条件是第一位的，价款条件是第二位的。但在审判实践中，同等条件的内涵，即价格条件或价款的支付条件问题上，有两种不同的观点：一是所谓绝对等同。即优先购买人认购的条件应与其它购买人所认购的条件完全一致，完全相同，不能有丝毫差异。二是相对等同。即认为优先购买人的购买条件与其他人不一定完全等同，总体一致则可。这两种方法，第一种过于机械、严格，有时候其它买受人提供的条件是享有优先购买权人根本不能做到的。比如，其他购买人除价款外，给出卖人提供就业、就学机会等。优先购买权人就无法于价款外，再满足出卖人就业、就学的要求，从而就无法行使优先购买权。在此情况下，势必使不动产优先购买权无法实现。而第二种观点在实践操作中因可塑性大，各人理解不一，极易生纠纷，且纠纷难以解决，故难以执行。所谓同等条件，我们认为一般是指价格的等同，即双方所提供的价格是相同的。如因某种特殊原因，其它买受人所给的条件比优先购买权人更为优惠时，则也应折成货币来进行估量：（一）首先这些优惠条件如均可以直接用金钱计算，可折合金钱计入价格当中，如给出卖人生活上资助的钱、物，给他所提供的借款未付的利息等等，都是可以用金钱计算的，可以直接计入价格。（二）如优惠条件不可以直接用金钱计算的，则可按照该不动产在市场上的交易价格进行定价，此定价可由评估师事务所进行。这样，可以保证同等条件的恰当适用，不致于因谋求同等条件而损害优先购买权人的利益或原所有人的利益。

      二、

      从承租人、承典人和共有人的优先购买权这三种情况看，都是为了稳定一定的既成秩序，为了便利不动产的管理、使用、维护，其目的主要在于使已经建立起来的民事法律关系能够通过一定的方式得到继续或维持。它对于发挥物的效用，维护既成的经济秩序和社会关系，尤其是优先购买权制度的存在，对于避免社会财产的损害都有着积极的作用。但是，优先购买权制度虽有其存在的积极和合理的一面，却也有着与市场经济的诸多不相适应之处，主要表现在以下几方面：

      首先，不动产优先购买权制度主要是对于原房屋等不动产所有人的财产权的出卖权予以限制的一种制度，在各国的法律制度中，所有权一直是一切财产权的基础，是人对财产最充分、完全、强大的一种支配权。其权利的行使应当是自由的，原则上应不受干涉，这是私法意思自治的要求。因此出卖者在选择出卖对象、内容、价款、方式、时间和地点等的时候，应不受外界的任何影响才对。但是，优先购买权制度，却限制了出卖人在出卖财产时对买受人的选择权。

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责任编辑：黄伟

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