不动产优先购买权探析

发布时间：2008-7-4 13:09:10

作者：王崇敏

来自：中国民商法律网

      第二，在商品经济社会，所有者出卖自己的房屋，一般居于多种原因。比如急于脱手，使自己陷于困境的财政状况得以缓解。市场对该类的房屋需求增加，该房屋在短时间内能卖一个好价钱，基于利益的驱动，房屋的所有者才会选择在一定时间将房屋出卖等等。因此出卖的时机以及时间的要求对房屋所产生的价值是极其重要的。但从最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题意见》第118条的规定来看，如出租人出售出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人接到通知后到出卖房屋前未以书面表示购买的视为放弃，也就是说所有者要出卖房屋须在三个月前通知出租人，征得承租人是否购买的意见，如不购买，他才可以卖给其它人。有时，就所有者而言，他没有这三个月的等候时间，商机是稍纵即逝。如承租人没有及时给予答复，就会使出卖人不能抓住最好的时机，这无疑最终导致出卖人的最大利益不能及时得以实现，甚至于因时间的延误使得本可以成交的交易根本得不到实现。承典人的优先购买权，共有人的优先购买权亦是如此。因此，从这个角度来看，优先购买权制度妨碍了交易的速度，甚至于损害了出卖人的利益。

      第三，根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉意见》（试行）第118条的规定来看，即出租人出售出租房屋未尽通知义务致使承租人丧失行使优先权的机会的。承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。商品经济需要社会提供一个安全的交易环境，如出租人在出卖自己房屋时的确没有尽到通知义务，承租人没有行使到优先购买权。根据118条的规定来请求宣告买卖无效，实际上仅考虑了出租人和承租人之间的关系，并未考虑到第三人即购买出租人房屋的其他人的利益，如果第三人有偿的、和平的、善意地取得了出租人所出卖房屋的所有权，在此情况下，由于购买行为的有偿性、善意性，并且已经至房产登记机关办理了登记公示手续，第三人基于善意取得制度取得房屋所有权，基于公示制度取该房屋所有权，这种强大的效力足以使承租人依第118条请求宣告买卖无效的结果落空。即使承租人请求宣告物权公示登记撤销，也严重的损害了第三人的利益，也就是说或者118条得不到实现，或者物权登记的公示公信的效力受到损害，或者善意取得制度流于形式。在这种两难选择中，保护谁为好？我们认为，市场经济就是一个大家均通过市场进行交易的经济。因此交易的秩序和安全至为重要，我们不能给承租人（承典人、共有人亦不例外，此处仅以承租人为例而已）这种小群体、小范围部分人以优先购买权从而损害到全社会交易安全这样一个大问题，两者相权衡，我们认为交易的安全应放在首位。

      第四，不动产优先购买权实际上也妨害了社会的公平。出卖人将自己的某一财产出卖，人人都可购买，都可在同一条件下进行竞争，这样才比较公平。人们要买这个物，这个物对他而言就是有用处的，法律就必须给所有人提供同等的购买机会，而不应在购买机会上分先后。随着这个先后的区别，造成优先购买权人与其它人在购买上的不公平。除此之外，当共有人的优先购买权与承租人的优先购买权发生竟合时，也可能会产生以哪一个优先购买权效力为大的问题，许多人认为，按份共有人与承租人分别主张优先购买权时，按份共有人优先；属于一个整体的房屋，原共有人与承租人分别主张优先购买权的，原共有人优先，这就在同时享有优先购买权的人之间又导致新的不公平。

      第五，从纠纷的发生和解决角度看，很多所有人为了便利、快捷地跟上市场的步伐，避免利益的损失，都极力阻止承租人、承典人和共有人的优先购买权的行使，采取了一些必要的规避措施。常见的有：（1）一房二价，即所有人与第三人约定一个真实的交易价格，订立买卖合同，并予以履行。另外再约定一个比真实的交易价格高得多的价格，迫使享有优先购买权的人无法接受而放弃优先购买权；（2）不动产所有人采取解除合同，或在合同期满不予续订，收回所有权的方法，消灭优先购买权赖以存在的基础，然后，再将不动产出卖他人等。所有权人的这些规避法律的做法，虽然反映出来的是他们对法律的违反，但同时也反映了这一制度上存在的缺陷。从诉讼程序上看，人民法院花大量的时间来判断优先购买权人与其他购买人的购买条件是否相同，对原共有人的房屋是否属同一整体或配套使用，其认定仍可能会有所差异，导致判决为不公和因不同法院、不同法官认识上的差异，导致不一致的判决，损及法律权威。这种情况下，与其设定优先购买权而导致权利人规避法律，导致法院花大量的力气解决这些纠纷后带来的对法律权威的损害。不如不规定这样一个制度，让所有的人在购买某一个物时有着同等的机会。岂不是皆大欢喜！

本新闻共4页,当前在第3页 1 2 3 4

发送给好友

添加到收藏夹

责任编辑：黄伟

点击次数：