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不动产优先购买权探析
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发布时间：2008-7-4 13:09:10 |
作者：王崇敏 |
来自：中国民商法律网 | |
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三、
我国现在正在起草制定的《物权法》中是否继续规定不动产优先购权确实值得斟酌。根据一些学者所起草的《物权法》建议草稿来看，他们将不动产优先购买权的制度规定在了建议稿当中，立法者很有可能还会接受这一意见，将不动产优先购买权制度确定下来并在物权法中予以规定。我们认为，是否继续确定不动产优先购买权的制度，要看有建立这种制度的基础没有，如果这种基础还存在，那么物权法法条上就应当加以规定。如果这个基础已不复存在，就不应再加以规定。我们认为，目前在我国继续确定不动产优先购买权的基础实际上已经不存在了。第一，这是因为不动产优先购买权制度之存在的基础之一是在于原来的计划经济条件下，注重于“静”的财产，而对“动”的财产、动的关系重视不够，在这种情况下，法律对静的财产之保护，尤其突出。而财产一旦要流转起来，也以流转的限度对社会关系和社会秩序的震动和对社会的影响的幅度越小越好。由于承租人、承典人和共有人的优先购买权之现实的行使对于该不动产的流转之幅度是最小的。不动产优先购买权就是此种环境下产生并发挥其作用的。自从我国将经济体制由计划经济转向为市场经济之后，社会财富的分配、调度，资源的流转、调配，主要是通过市场完成。在这种情况下，交易的自由、速度、安全、公平和数量就显得尤为重要。为了使交易的速度和安全得到维护，那么交易的安全、交易的公平、交易的效率以及给予交易主体的自由度都应当非常大。基础发生变化了，再设定一个对所有人出卖权给予限制并严重影响交易安全、交易公平、交易效率的一个制度，无疑与市场经济之要求矛盾。
第二，不动产优先购买权制度的建立并一直存续的另一个基础，在于物资资源尤其是房屋资源在我国从五十年代起至八十年代处于非常匮乏的状态。这是因为长期以来我国的经济建设停滞不前，国家和百姓拥有的财富中能拿出来用于房屋建设的金钱非常少，因此国家投资建设的房屋总量不多，老百姓自己投资所建房屋的数量也不多。为了稳定、解决居民的居住问题，防止社会的动荡，才规定了优先购买权制度。改革开放后，无论是老百姓、企事业单位还是国家，从私的角度，从公的角度，投在房屋建设上的资金非常大，社会上的房产总量已经基本上能够满足社会的需要，在有些地区其供求量甚至于远大于需求量。因此利用优先购买权制度稳定居住关系的历史使命已经不存在了。在这种情况下，仍然保留优先购买权制度，也就没有必要了。
既然优先购买权制度存在的基础不存在的，加之它又限制了所有权人的自由，影响了交易的公平、安全和速度，甚至损害到了物权体系中物权变动之公示和公信制度，不能满足社会主义经济之需要，那么在我国法律上再保留优先购买权制度就没有必要了。因此，笔者建议在制定我国物权法时不再规定不动产优先购买权制度。
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责任编辑：黄伟 |
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