在民事强制执行实务中，房地产和股权的执行已成为执行工作的重点和难点。一方面，人民法院对房地产和股权的执行对于满足金钱债权往往富于成效，成为个案执行的突破口；另一方面，由于广泛触及物权法、房地产管理法、公司法等多个部门法，房地产和股权的执行也遇到了大量疑难、复杂的法律问题。9月下旬在广州召开的第二届全国法院执行理论与实务研讨会，着重对目前房地产和股权执行实践中的难点、热点问题进行了梳理和总结。来自全国各地的执行工作专家、学者围绕各类疑难问题各抒己见，从不同的视角进行理论剖析论证，提出了很多思维缜密、实用性强的观点和见解。现述要如下。

　　划拨土地使用权、未登记房屋、农村房地产、预售商品房的执行等问题，都是目前房地产执行工作中的难点问题，有必要进行深入的理论挖掘。

　　关于国有划拨土地使用权的执行。实践中，对于被执行人除了划拨土地而无其他财产可供执行的情况下，如何实现债权人的利益缺乏相应的制度保障。有观点提出，人民法院对经过法定审批并办理了抵押登记的国有划拨土地使用权，在拍卖、变卖或裁定以物抵债时，无需再经过有关土地管理部门的同意，以发挥闲置国有划拨土地的最大效能。

　　关于第三人购买被执行人房地产的权益保护。在登记要件主义下，第三人购买被执行人房地产但未办理转移登记，而被执行人名下的房地产被查封的，第三人会因这种债权行为与物权行为之间的时间差而遭受不利。为公正保护第三人权益，有观点主张借鉴德国、日本的立法例，在房地产登记种类中增设预告登记，从而使得第三人在房地产被查封时能够依据预告登记确定优先权及权利顺位。

　　关于未登记房地产的执行。被执行人的房地产未登记，意味着被执行人不能自由处分该财产，此类房产如何执行是执行实务中一个比较有争议的法律问题。毋庸置疑，房地产成为执行标的的前提是财产权属明确，未登记房地产要进入强制执行程序，也必须首先明确权利归属。有观点认为，在执行的不同阶段，权属明确的要求是不同的：在查封阶段，只需根据相关的证据材料初步判断权属，然后采取查封措施；在处分阶段，应根据房地产管理法律法规的要求，解决未登记房地产的权属问题，确权登记后，再行处分。

　　关于农村宅基地房屋的执行。现有法律条件下农村宅基地房屋支配权的缺损，弱化了农民的债务履行能力和社会信用能力，如何衡平债权实现与农村宅基地房屋支配状况的冲突，成为执行工作面临的一个尴尬问题。有观点提出，对被执行人的农村宅基地房屋的执行，可适用使用权与收益权可执行的原则，并可根据农村宅基地用途的限制性设立债权转移或予以直接执行。

　　关于房地产强制租赁制度。对于数额较小的金钱债权执行案件，如果被执行人只有价值较高的不动产，此时采取强制租赁显然比强制拍卖等手段更能兼顾被执行人的利益。但我国现行法律中缺乏强制管理的操作程序，给具体适用带来一定的难度，有必要深化该制度理论上的研究。有观点认为，只要查找到被执行人名下的或者其合法占有的房屋，就可以适用不动产强制租赁制度。有专家进一步提出了对不动产使用收益权进行拍卖的设想，以规避寻找合适的管理人以及房屋不能及时出租出去的风险。

　　由于立法的不完善和理论研究缺位，股权执行存在着一定的随意和失范现象，如何协调和平衡各种利益关系的冲突，是股权执行中应着重考虑的问题。

　　关于有限责任公司股权执行中的利益平衡。有限责任公司股权执行中所涉主体的利益关系纷繁复杂，如何实现各种利益的均衡保护是股权执行中的重大现实课题。有观点认为，从有限责任公司资合性与人合性的背景观察，股权具有强制执行性，但亦有其他股东优先购买权保护的要求；从公司法上商法规则与民法规则的视角考察，执行程序中股东资格的确认应当体现工商登记的优先效力，但亦应探究股东的真实意思表示；从公司自治与司法强制的视域分析，公司章程对股权转让的限制并不构成强制执行的障碍，但公司章程中股东对股东出资的约定则不能为强制执行所突破；从公司法强制性规范与强制执行公信力的角度审视，出资瑕疵股权具有强制执行性，但出资瑕疵责任应当在被执行人与股权承受人之间进行合理分配。