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中国大陆、香港、澳门商品房预售法律制度研讨会综述
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发布时间：2007-3-12 1:56:19 |
作者：中山大学法学院张远梁整理 |
来自：中国民商法律网 | |
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2006年12月10日至12日，由澳门特别行政区政府法务局和中山大学法学院联合主办的“中国大陆、香港、澳门商品房预售法律制度比较研究研讨会”在澳门特别行政区法律与司法培训中心举行。来自澳门、香港以及中国大陆的政府部门领导、工作人员、法律界从业人员以及高校研究人员共计四十多人参加了研讨。其中包括：澳门特别行政区法务局局长张永春、中山大学法学院教授周林彬、澳门特别行政区法务局副局长梁葆莹、澳门特别行政区立法会法律顾问李寒霖、孙同鹏、澳门特别行政区法律改革办公室主任朱琳琳、澳门大学法学院副教授唐晓晴、施炳法、苏建峰、香港盛德律师事务所律师杨兆明、北京大学法学院尹田教授、中国政法大学法学院柳经纬教授、对外经济贸易大学法学院沈四宝教授、王军教授、华东政法学院顾功耘教授、复旦大学法学院王全弟教授、武汉大学法学院温世扬教授、中国社会科学院法学院研究所副研究员冉昊，中山大学法学院于海涌副教授、刘国臻副教授、澳门特别行政区立法会、澳门特别行政政府相关职能部门的其他主管领导、工作人员以及中山大学法学院参与课题研究的研究生等。
此次研讨会是继今年9月19日在中山大学法学院举行的“中国大陆、香港、澳门商品房预售法律制度比较研究专题座谈会”（详见《广州日报》2006年9月21日的报道）之后，由中山大学“985工程”项目子课题“中国大陆、香港、澳门商品房预售法律制度比较研究”课题组举办的第二次专题研讨。研讨会上，柳经纬教授、尹田教授、于海涌副教授、苏建峰副教授以及澳门法务局法律翻译厅厅长吴子健分别作了主题演讲，与会专家作了精辟的评议。
商品房预售制度在中国大陆及香港、澳门地区均运行了较长时间，三地预售制度设计虽有差异，但制度本质以及总体运作方式相同，目前中国大陆以及澳门地区的商品房预售均不同程度地存在问题。针对中国人民银行提出的“废除商品房预售制度”建议，中山大学“985工程”项目子课题“中国大陆、香港、澳门商品房预售法律制度比较研究”课题组研究人员经过比较分析，认为商品房预售制度应完善而非废除，课题组在此基础上探索完善预售制度的方法。研讨会上，与会专家学者以及职能部门、法律从业人员的观点交锋，给课题组提供了丰富的研究素材，对课题研究的深入进行提供了有益的思路。同时，课题组研究人员对澳门特别行政区法务局提交的完善澳门商品房预售法律制度的初步构想提出了多项建议，以期对澳门地区法律改革提供有益的帮助。
会议内容摘要如下：
一、柳经纬教授通过一个现实司法案件提出应注重研究商品房预售过程中预售合同与贷款抵押合同之间的关联性。其认为德国法上的关联行为、关联合同在预售过程中有参考借鉴意义。因此，在签订购房合同后，如果无法取得银行贷款，应允许购房者解除购房合同。
二、温世扬教授在听取了澳门特别行政区政府法务局法律推广厅厅长赵占全关于澳门商品房预售制度运行现状的报告后指出，预售合同不应定位为预约，而是本约。并认为预售许可证制度对购房者的保护并不充分，如果开发商未取得预售许可证，却与购房者签订了预售合同，此时应赋予购房者以撤销预售合同的权利。
三、顾功耘教授提出了其对商品房预售制度存废之争的看法，其认为有必要保留预售制度，但要转变融资方式，应由直接融资转为间接融资，购房者交付的预售款不应直接交到开发商手上，而应交银行，再由银行贷给开发商。换言之，必须建立一种资金托管机制。他认为，废除商品房预售制度的建议是主观臆想，不切实际。预售是市场行为，当前预售确实出现了一些问题，但市场行为问题不是废除某一制度就能解决的。他指出，预售过程中的合同不是一份具体的合同，相反，它是综合性的合同，就与BOT方式不是单一的具体合同一样。因此，他主张将预售合同称为期房合同，这更符合实际。 |
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责任编辑：郭永庆 |
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