1．在建工程收购过程中涉及的特殊许可：

     1)   在建工程涉及国有资产的，需报请国资部门批准并按国有资产转让程序转让；

     2)   在建工程转让涉及外资并购的，收购价格需要评估；

     3)   在建工程转让涉及划拨土地使用权转让的，需要县级以上人民政府批准转让并补交土地出让金；

     4)   在建工程转让涉及违反原土地出让合同中的限制性条款，需与房地局协商签订出让合同的补充合同；

     5)   其它各项证照变更所涉及的相关主管部门的同意和备案。

     2．在建工程项目规费风险：

     1)   欠缴公用事业费用，如水费、电费、燃气费等。这些费用、滞纳金数额较高，除增加交易成本外，而且还会间接影响工期。

     2)  欠缴政府规费：如道路临时占用费、证照许可费等。该类费用名目繁多，尽管所涉金额不大，但有可能延误整个项目开发进度。

 十一、在建工程过户与付款节点的设置

     【中汇理解】

      在建工程权利主体变更由于涉及手续繁杂，因此过户过程往往较长，而出让人又希望尽早取得转让款。因此，如何巧妙安排付款，是交易能否完成的关键。通常我们认为：

      1)  土地使用权证的取得，是在建工程转让的基础。因此在建工程转让款的第一笔大额款项应在土地使用权证取得的同时支付。如提前支付的，通常采取款项在受让方名下，但与转让方共管的方式；

      2)  建设工程许可证的变更完成，是在建工程转让的必要手续，因此在建工程转让款的第二笔大额款项通常会安排在《建设用地规划许可证》以及《建设工程规划许可证》变更完成之后；

      3)  由于在建工程转让前有时会发生需补交土地出让金及结清工程欠款的情形，而此时受让人并未取得权利，因此通常需要采取资金监管安排（律师事务所监管或者银行监管）；

      4)  由于在建工程土地使用权转让后需办理的部分权证变更涉及政府规费的缴纳，因此在建工程转让款通常要预留一部分以备扣除可能需要缴纳的政府规费。

 十二、在建工程转让中的优先权类型

     【中汇理解】

      在建工程项目存在的法定优先权通常有：

      1) 预售合同优先权

      最高院规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”购房者支付大部分房款后，即产生了优先于工程款的优先权，但预售合同必须经预告登记，否则无对抗第三人的效力。

      2)  工程款优先权

      该优先权属法定优先权，不能通过事先约定的方式予以排除。合同法第二百八十六条规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。