【案情介绍】

      张某想购买一套二手房。2004年10月9日张某在上海某房地产经纪公司（以下简称中介方）业务人员的陪同下实地踏看了坐落于上海市闵行区某处的房屋，同时张某签署了由中介方提供的《看房确认书》格式文本。在该《看房确认书》中，看房人承诺：“其本人、配偶及直系亲属均不会私下对经由中介方中介的房屋直接与业主签署买卖合同，亦不会私下再委托其他中介代理公司对经由中介方所中介的房屋进行购买的中介。如看房人与业主签订买卖合同的，需按实际成交价1%向中介方支付佣金。如违反看房确认书的约定造成损失，由违约方负责，包括买卖双方应付的佣金”。

      此后，张某未再与中介方联系。到了2005年3月，中介方通过查询得知张某已与原业主成交，并已完成交易取得产证。于是，中介方以张某利用中介方提供的房源信息、中介服务擅自与业主签订买卖合同，进行交易，而未支付佣金为由，向法院起诉要求张某向其支付佣金。

      在庭审中，张某辩称，其于2004年11月10日又通过另一家中介公司对该房屋进行了查看，并签署了《买受方看房确认书》。同日，在第二家中介公司的居间下与原业主签订了《不动产买卖意愿书》。2004年11月12日张某在第二家中介公司的居间下，与原业主签订了《上海市房地产买卖合同》，并向其支付了相关居间报酬。同时，张某出示了相关证据。

      最终，法院认为，中介方提供的《看房确认书》仅能证明张某在中介方的介绍下，查看了该房屋，而不能证明张某是在中介方的居间下与原业主达成房屋买卖。至于《看房确认书》中所约定的佣金数额等条款，是中介方预先拟订的格式条款，具有加重被告责任等情形，应为无效，中介方不能据此要求张某支付佣金。鉴于中介方陪同看房的事实，酌定张某支付中介方居间必要费用200元。

      【法律分析】

        一、看房确认书的性质

      目前房产中介服务市场上使用的看房确认书形式多种多样，但内容基本相近。归纳起来主要包括以下内容：

      1）  有关委托居间的内容

      委托合同一般应在客户委托中介公司寻找房源时由客户与中介公司签订，在委托合同中通常会确立委托居间关系、确定居间报酬、居间服务事项等内容。在经纪业务中，考虑到客户在进入买卖的实质性阶段以前一般不愿意签署法律文件的心理，为便于广纳业务,很多中介公司在客户委托的前期未与其签订委托合同，而是在看房确认书中，将委托居间合同的主要内容载入其中，以确定委托关系。

      2）  记录带看房屋的事实

      看房确认书的重要用途就是记录中介公司陪同客户踏看房屋的事实，包括踏看房屋的坐落、踏看的时间等，以表明中介公司向客户提供了房源信息。

      3）设定违约责任防“跳单”

     “跳单”，指的是，买卖双方在获得经纪机构提供的房源交易信息后，为了逃避向经纪机构支付居间报酬，而私下串通，在经纪机构不知情的情况下完成交易。

      看房确认书的根本目的在于防止客户在获取中介公司提供的房源信息后“跳单”。看房确认书中的防“跳单”条款一般以违约责任的形式表现，即列出客户违约的情形，如客户在看房时不得与业主交换名片、看房后不得私下或委托其他中介公司与业主接触或交易等，如有违反客户要向中介公司支付成交价1%甚至更高比例的违约金或报酬。

      除记录带看房屋的内容以外，看房确认书的内容与委托合同的内容相近，只是表现形式更为简洁，以便于客户签署；内容上更侧重于对“跳单”的制约。

      我们认为，目前市场上广泛使用的看房确认书具有委托合同的性质，或者作为已签署的委托合同内容的补充，其内容涵盖了客户委托居间的意思表示、居间成功的报酬、佣金支付的时间、违约责任。同时，签署看房确认书还表明中介公司向客户提供了房源信息等居间服务。