案例：李某（男）与张某（女）是恋人关系，2006年4月19日，两人与开发商签订了《上海市商品房预售合同》，共同购买了上海市南汇区康桥镇的公寓房，建筑面积：253.40平方米，房屋总价为1647100元。2006年4月24日，与银行签订了《个人住房抵押借款合同》，向中国银行上海市南汇支行抵押借款107万元，借款人为李某，张某为抵押人。2006年7月6日两人取得了上海市房地产权证。2007年两人关系不合，分手了。

      一、张某向本律师咨询，其有无还款义务？

      根据《担保法》的规定，担保合同是主合同的从合同，两个合同是相对独立的，而且在抵押贷款中，实际存在两个法律关系：借款与担保。借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。抵押，是指抵押人不转移财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。从借款与抵押的内容而言，抵押人没有还款义务，具有还款义务的是借款人。

      本案中分解一下也有两个法律关系：李某与中国银行之间的借款关系；李某、张某作为房屋的所有权人与中国银行之间的抵押担保关系。李某既是借款人，又是抵押人，但具有还款义务的是借款人李某，而不是抵押人李某。张某仅仅是抵押人，不是借款人，所以其没有还款义务。

      上述案例，因为有借款人与抵押人重合的情况，所以让人产生误解。若把该案例改变一下，就容易理解多了。李某向银行借款，张某用自己的房屋抵押给银行帮助李某向银行借款，若李某不还款，银行只能叫李某还，无权要求张某还。
但在实践中，抵押人因将房屋抵押给了银行，在借款人不还款时，银行就会向法院起诉并要求执行抵押房屋。所以抵押人为了抱住抵押房屋，往往会代借款人清偿银行借款，来后再向借款追偿，此时的抵押人就没有银行的优先受偿权，因为抵押权人与抵押人就是一个人。

      二、双方决定张某从产权证上除名，但李某需补偿张某15万元，交易手续如何操作？

      因为转让房屋份额要支付对家，那么实际上是房地产买卖合同。因为该房屋有抵押，所以除名手续相对复杂一些。

      操作流称：1、到房地产所在地的房地产交易中心签署房地产买卖合同；2、到银行申请抵押人变更；3、到银行签署抵押人变更协议，并办理公证。4、持房地产买卖合同及抵押人变更协议及相关文件到房地产交易中心办理房屋份额转移登记及抵押变更登记手续。5、领取新的房地产权证。整个交易流程可能需要2个月的时间。

      主要交易的税费：受让方需缴纳契税，契税的缴纳标准为转让价格的3％，但由于转让价格过低，需按市场价缴纳契税。因为房地产权证没有约定两人的份额，所以视为转让50％的产权。

      转让方需缴纳个人所得税，因为是面积大于140平方米，是非普通住宅，所得税以2％核定征收，而且也是以该房屋市场价的一半征收所得税。笔者认为征收所得税不合理，原来以1647100元买进，一半价格即823550元。现在以15万卖出，却要按约823550元缴纳所得税。总之，在此征收所得税没有任何法律依据。
转让方无需缴纳营业税及附加，因为个人转让不动产应该缴纳营业税，但本案中，没有对外销售，只是内部转让，故无需缴纳营业税。